一定要在渥太华买房。想买"好房"、寻好项目、需要资金----找王成。垫资建房、抵押融资、建筑管理，OTWA公司能帮您

[Chasewong]

审批新房申请超过2年，亏吗？
买旧房进行改造，主要有两类，一是推倒重建，二是装修翻新。打个比喻，这就像打排球，有”强攻“和”短平快“两种进攻方式，重建就是”强攻“，需要硬实力，翻新就像”短平快“，讲究要“巧”。
我对旧房装修翻新，要求在一至二月就必须完工，投放出租市场。推倒重建，就不要求时间，主要看市场情况。所以，审批几年，也不是大问题，因为地每年都在涨，晚点建，可能利润空间更大（但现金流压力可能有点大）。
今天下午去CITY，拿到了12** Brookline Ave地下室第二单元的Building Permit。这个被迫去拿的申请，主要是邻居在装修时举报，不得已而为之。但花不到2千的申请费用，获得一个合法的Basement第二单元，其实并不贵。所以，我们以后装修Basement，如果要装第二单元出租，应该先申请Permit，后施工，免去将来更大的麻烦。
Baseline/CU独立房，经过45天的装修，今天也正式对外出租！

 

[Chasewong]

Heritage古迹办公室对我们的申请回复如下（供有意者参考）：
1）确认Nov 23 2017收到申请；
2）BHSC（Built Heritage Sub-Committee）审查会议于Jan 11, 2018 举行，公众可在Jan 4, 2018以后上网http://app05.ottawa.ca/sirepub/agendaminutes/index_en.aspx浏览；
3） Jan 23, 2018递交到Planning Committee（PC）批准；
4）Jan 31, 2018递交到City Council最后批准。
完成以上程序后，才能正式向CITY申请Building Permit（估计准备一个月，申请审批再一个月时间）。

 

[Chasewong]

客户选择经纪, 问各个经纪推荐好房源, 但就不愿与其中一家签代理合约, 他们常常跟经纪说:谁找到好房, 就让谁做代理。这种情况, 经纪是没有办法改变, 唯一能改变的是改变自己:学会选择客户。
经纪选择客户，不是所有找你经纪的客人,都要发展成client, 有时要懂得放弃。
我最近遇到一个新移民, 登陆了一个多月, 到处找经纪看房,租的、卖的都看, 就是不知道自己到底是要租还是买。遇到我时,跟我说:想学着买旧房, 推倒重建新房。我说:以前没买过房, 不要一上来就干这个,风险太大。如果你只有一百万加币, 做一套房就完了, 对新移民压力太大, 除非你有很多钱。一百万, 应该买3个房, 自己住一套, 另外2套出租, 有点收入。
现阶段,我不会做他们的经纪,因为我没太多时间带客人到处看房, 很多房, 研究资料就知道不值得花时间去看。

 

[Chasewong]

客人联系我买房，双方接触之后，我大概会分成两类：一、潜在的“client"（能签正式代理合约的客户）；二、潜在的投资合伙人。第一种类别，双方按地产行业协会（Real Estate Board）的有关规定行驶权利和义务，这里不多谈。
第二种，潜在的投资合伙人类别，是我最主要关注的群体，他们主要可能来源于第一种类别发展起来关系的客户、自己的亲戚朋友等，是百里挑一。我作为合作的一方，需要真诚讲解、介绍我的生意，展示我所投资的房产和我对各个具体的房屋所做的改造，财务数据和法律文件等，充分让潜在投资合作人了解自己。作为投资方也需要展示“实力”和“诚意”。
“实力”，就是投资方必须让合作方确认他/她有超过一百万加币以上的流动资金，且来源合法；
“诚意”，就是投资方必须真心需要及有意与人合作发展房地产生意。
我所认识的一位老华侨，投资房产40多年，已拥有4000多万房产，我曾经提出投钱到他的地产项目的意向，他回复：我从不与人合作投资，只是自己投。我欣赏他的真诚和直率，非常简单明了。有些投资人谈的很有实力、很有意向，但让他/她先签个三个月的标准代理合约还都还不愿意（小小的试探），这样的投资人，我当然不会再花一分钟在他/她身上，他们也不可能是我的潜在投资人。
我一般与客户交往3个回合，基本就能判断是否双方有进一步合作的可能性，毕竟我做生意20多年了，还是有点判断力的。

 

[Chasewong]

第二类的潜在投资合伙人，自己要做的工夫比第一类的投资人多得多，不可能只是打打电话、发发微信联系就能做出投资决策，必须深入调查研究。如果我告诉你：在渥太华开发房产生意，能达到10%以上的年收入回报，你信吗？信与不信都必须有根据，所以花时间调研是非常必要的。渥太华的首都定位，主要体现在：政治、文化、交流、高科技，与中国北京最近提出的首都定位非常一致，只是渥太华早已在实施而已。欢迎多伦多、温哥华和中国各地的投资人来渥太华考察投资！

 

[Chasewong]

Glebe区新建，本周正式开挖地基。由于自己有台小挖掘机，施工场地又很狭小，就自己干了，余泥就倒到我三公里外AltaVista独立房的后院，把它填平，废物利用，一举两得。地基底部取水平，是挖掘的难点，$600左右买个360度室外测量仪，加上熟练的操作，希望下周能大体完成工作。600 sq ft面积、7 ft深 的地基挖掘，市场价格大约$5,000。
我附近的19 Torrinton pl，在市场上卖了近两年，本周也终于以$1,715,000卖出，可喜可贺。为什么我这么高兴？因为我有一块与它地块面积大小一样（40×90），位置更好（角位）的旧房，正在考虑推倒重建方案。19号的卖价，让我感觉，重盖一个Single family house，也是有可观利润的。当然我更喜欢建一个3 units的House，建完出租，租金收入每月$8,000，一定没问题，一万每月，也有可能。这个近5000 sq ft的推倒重建，我们计划2018拿到开工证，2019开建。

 

[Chasewong]

挖掘费用要提高， 因为不到6ft，发现几块大石头，正常的挖爪无法解决，需要租用破碎钻头(concrete breaker)。连人带机，$160/小时，最少4小时。当然，便携式的Breaker，租金便宜（几十元一天），但效率太低，人工费用不菲。

 

[Chasewong]

美国12月加息，明年预计继续加3次，后年2次，2020年底联邦基金利息达3.1%。美国30年来最大税改通过，企业所得税降至21%。加拿大总理中国商贸之旅无果而终；与美国的北美自贸区谈判，前景未明；加拿大央行本月没敢加息。未来几年加拿大经济和房地产将如何？利好和利空两方面，都会影响经济和房市。
1）加拿大面临减税压力，跟随美国减税，能保持一定竞争力，经济繁荣，利好房市；不减，资金外流，企业投资减少，经济不行，货币贬值，利空房市。
2）北美自贸区谈判，好事多磨，最终一定能谈成，但会让利于美国，对房市影响中性。
3）三年移民一百万，重大利好经济和房市。
4）加拿大央行加息，意味经济繁荣，通胀上升，虽利空但房产价格还将上升；然而，如果步伐太快或经济未好而加，过分收紧信贷，将导致经济萧条，利空房市......
总之，利空利好，需要密切观察市场。但是，上升的概率要大于下跌（渥太华市场），这是我的观点。

 

[Chasewong]

一个2000平方尺的Bungalow，完全拆除，市场报价差异供参考如下：
报价1：$19900+HST
报价2：$3995+HST只拆不运垃圾；40尺垃圾箱$600每个，大约需要5个，合计$3000；如需装运水泥块，垃圾箱价格另计。
报价3：租15-20吨挖掘机及操作员，$150/小时，设备转运到场费用$260，最低消费4小时。
报价4：租15-20吨挖掘机(无操作员），每天$1100，每周约$3800。
我觉得报价2-4的某种方式的组合，经济效率最高。我的预算目标区间$5000-8000，但绝不会超过1万。

 

[Chasewong]

没“好房”可买！这是最近我和客户的感受。
熟悉的几个目标区域，房子的放盘价明显比以前贵，而且不是贵一点，是贵很多。有意购房者现在放慢了脚步，买卖成交量也在放缓。耐心，对于投资人非常重要，也是无奈之举。如果价格真能在现在的位置上站稳，明年房价一定会上新台阶。
今年买了房的购房人，恭喜您了！Merry Christmas!

 

[Chasewong]

今天是圣诞节，首先祝大家：圣诞快乐！
我的问题是：“钉子户”坚持到最后，能得到最高收益吗？
近期帮投资人找“好”地盖房，一块近1.5英亩的大地，位处优质成熟社区之中，周边是大片已开发了近20年的独立HOUSE，每套现在价格在70万左右，该地是当年的”钉子户“。这块地按Zoning规定，最多能盖16栋独立HOUSE，这么好的地块，价格也不贵（200万左右），为什么卖了一年多，多次卖出又回到市场，还在减价叫卖？
买地分小盖新房，关键是了解市政的给排水、电、煤气管道。如果地分小后，每块小地都能直接接上就近的街道地下管，投资风险不大，因为成本容易计算。但是”钉子户“，当年的大开发商，因买不成这块地，估计也不会让它的业主好过，可能根本就没有预留让你再开发的可能，也即上下水、电、气都不能就近接。这种地若要开发，需要重新挖沟，连到源头接管，如同20年前的大发展商，费用可能大得难以想象，几百万也有可能（几百万对应发展几百套新房，没什么问题，而对于十几套就不合算了），而且周边成熟社区居民也成了你开发的障碍，让不让你接？什么时候让你接？都有不确定性。这样的”钉子户“，最后就真成了”钉子“，完全没可能再开发。我们在市中心有时会看到一栋老房子，夹在摩天大楼中间，怪异至极，这也是当年的“钉子户”。
所以业主有机会被收地，做“钉子户”，要见好就收，可别最后真成了“钉子”。新买家买“钉子户”的房开发，要特别小心，做好研究，别跌入陷阱。相对而言，买旧房推倒重建，不确定性少，风险小。

 

[Chasewong]

新年快乐！Happy New Year!

“渥太华房价上涨只是刚刚开始”---------对2018年渥太华房地产市场的判断
房价的上涨或下跌，主要取决于两方面：人流和钱流。
人流方面，渥太华的人口将每年按1-2%的速度继续增加，而且可能速度会加快。未来三年，全加拿大移民100万，比以前多；留学人数也加大；2018年放宽中国签证，100万中国人旅游，带来非法移民和来加生BB的社会不乐见的人流（我已经感觉到了这股暗流），这些新来加拿大的人会有一部分选择来渥太华定居（10%左右，每年3-5万？）。还有就是其他地区移居渥太华的人流和自然人口增长。
钱流方面：有人就有钱，这是其一。第二，中央银行会否停止新增货币发行？我认为不可能；速度如何？估计会变慢。第三，经济政策友好还是恶劣？逐渐加息，意味着经济越来越好，通胀上升；减税？加税？没迹象；对海外买家加15%购置税？估计不会。总之，钱流大致平稳。
渥太华除了2017年房价上涨较快外，过去并无暴涨，无明显泡沫。而且，房价变化的趋势是以年计算的，不可能几个月、一年就完成一个周期。所以我认为“渥太华房价上涨只是刚刚开始”，还有几年较快上涨期，2018年房价还将上涨。

 

[Chasewong]

朋友最近问我：你网上推荐的房子，如：1）Baseline/CU卡尔顿大学附近，4房4卫两层小独立HOUSE，7** Malibu Terr 38.4万（号码公司持有)，包租或利息$1600/月（5.0%年回报率）。38.4万价格含装修升级。2）1*** Randall Ave， Lot Size 75×100，四房三卫独立房，$55.2万，包租$2300/月。
卖了吗？还卖吗？
这些房子我都已经买下（已出租，每月有较好现金流），是用于与新投资人合作，共同把业务做大的，不是简单的一卖了事。合作有两种：买房包租或共同开发，我这里重点谈谈“共同开发”合作模式。
我所指的地产开发，基本就是旧房改造或推倒重建，即买入城市中心区域好地段的旧房，装修、翻新、加建、地块分小、推倒重建等。“共同开发”合作模式，是以有限公司形式进行，王成作为合作一方，以有现金流的已出租的独立房（如上面的$38.4万的房子，实际年租金回报5%以上）注资，新投资人作为合作的另一方，以现金（$38.4万，全资）注资。公司合资完成后，在市场上买入合适的“好”房；根据开发计划，双方或第三方（如银行等机构）向公司融资，进行开发。这种合资安排的好处是：合资公司一开始就有现金流（因为地产开发期间，现金流较差），财务报表好看（便于向第三方融资），风险低。开发完成，市场出售或出租，公司上一新台阶！
目前，可供合作房源（号码公司持有）的最小投资金额是$38.4万（这是投资人的最低资金门槛）。

 

[Chasewong]

BHSC（Built Heritage Sub-Committee）审查会议于Jan 11, 2018 在City Hall举行，批准了我们的新房计划。下一步就是Building Permit的申请，希望三月能最终完成所有手续。

 

[Chasewong]

一月23日，热闹的Planning Committee会议室，坐满了人，十一个项目当天进行审批，我的排最后。虽然有个别项目，招到众多居民的反对，但幸运地的是，我的项目，毫无争议，顺利通过。现在可以正式准备递交Buiding permit的申请了，感谢设计师的辛勤工作！
近期与投资合伙人看了几个潜在投资房，投资人的购买冲动，都被我拦下，因为投资回报实在有点低，基本的感觉都是房价贵，风险高。按照我的选房标准，市场上能选到的“好房”，还真没有，没有一个我能看上的。希望这种情况在未来几个月，能有所改变。不知，想买房的您，是否有同感？