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RUBY XUE · 2024-12-12

View: https://youtu.be/C9CPRPUDjus?si=1JhOaWdjSj7AP0d-

RUBY XUE · 2025-01-09

View: https://www.youtube.com/watch?v=p4ZRshksBm8&t=11s

【渥太华房市5年大比拼】

2025年初的加拿大，总理辞职，政局动荡，失业率攀升，政治经济局面都不太稳定。纵观房地产行业，虽然利率从去年开始已经进入降息通道，但基于过去几年高利率下产生的负债，消费者还并没有从阴霾中走出来，消费心态不够积极。

渥太华的表现，在加拿大各大城市中是什么情况呢？下面我通过几个关键的统计报告，来和大家宏观总结一下渥太华近5年房市的动态。

平均房价趋势

截至2024年12月31日，渥太华各类物业的总体平均房价是67.9万。这一价格比2023年略微上升了1.3%，但比2022年年底时的价格下降了4.2%。

与5年前（2019年底），也就是疫情开始前相比，房价上升了多少呢？答案是47.9%！

可以看出，渥太华的房价在经历疫情上涨、加息后回落的周期后依然非常稳健可靠。5年上涨近50%，这说明渥太华是一个健康稳健的投资市场。

销量变化

截至2024年12月31日，全年的销售量是13,526套，比2023年全年销量上升了11.8%，但比2022年下降了0.4%，也就是说几乎和2022年这个“前高后低”的年份相当。

与5年前的2019年相比，销售量下降了19.3%。

销售量在一定程度上反映消费者的信心指数。从数据可以看出，2024年随着利率下调，消费者信心比2023年有所恢复，但与疫情前相比，市场热情仍有明显差距。

挂盘量分析

2024年全年共有25,100套房源在系统中挂牌，比2023年增加了18%，比2022年上升了8.8%，与2019年相比则增加了19.3%。

挂盘量在一定程度上反映卖家是否愿意继续持有物业。2024年比2023年多出18%，主要是因为利率开始下滑，许多被高利率“折磨”已久的卖家，终于等到了降息并期待更多买家进入市场。

与2019年相比，挂牌量增加了19%，这说明当时卖家更倾向于继续持有物业。挂盘量越少，说明卖家对市场的信心越强；挂盘量越多，说明市场信心不足。

挂售比（Sales-to-New-Listings Ratio）

一个重要的指标是挂售比，即新挂牌数量和成交量之间的比例。这个比例越高，房价上涨的压力越大。

2024年的挂售比是53.9%
2023年是56.9%
2022年是58.8%
而2019年高达79.8%

2019年，每月挂出100套新房源，近80套可以马上售出。这种情况会导致库存极低，从而推动价格上涨。2024年虽然成交量上升了11%，但挂牌量增加了18%，因此房价上涨的内在驱动力并不强。

目前来看，房价没有明显的上涨趋势。对于有意买房的朋友，现在可以静下心来慢慢挑选。

总结：渥太华房市的表现

从以上数据可以看出，与多伦多、温哥华等加拿大其他大城市相比，渥太华的房市仍有较大差距。

总体来说，渥太华房市表现稳健，一旦房价上升到一定水平，就很难降下来。

短期来看，经济形势对市场的影响显而易见；但从长期来看，只要持有时间足够长，房产投资的回报率会高于大部分其他类型的投资。因此，在渥太华买房，需要做好长期持有的准备，而不应抱有短期投机心理。只要选对物业，长期回报率会非常可观。

对2025年的预测

如果你看到这里，说明你对渥太华房市还是感兴趣的。那么你怎么看2025年渥太华的房市呢？

以下是我的预测：

如果基础利率进一步降到3%以下，房价将缓慢上涨，预计全年涨幅约为5%，但不会出现快速上涨的情况。
如果降息幅度较小，或者政局动荡，政策对房地产市场没有保护措施，那么房市可能会横盘，和今年涨幅相当（约1%）。但整体来看，房价继续下跌的可能性不大。

下期预告

下期我会和大家聊聊，如果你现在想卖房，在挂售比不高的市场中，如何抓住关键点，速战速决地卖出你的物业。

我是Ruby，渥太华的房产标杆。See you guys next time!

（本文由渥太华红宝地产团队原创，如需转载请标明出处）

RUBY XUE · 2025-01-10

View: https://www.youtube.com/watch?v=v9KkMd-C4u0&t=2s

【怎样迅速卖掉带租客的物业？】

在市场房源供应充足的情况下，带着租客的房子是最难卖的。因为带着租客的房子往往卖相不好，尤其是在市场不缺房源、而纯投资者较少的情况下，这类房子很容易被买家忽视。挂盘时间长了，还会让人觉得房子是不是有什么问题，从而影响最终的成交。

那么，这种棘手情况的挂盘，在卖之前要做点什么呢？今天，我给大家三点建议，希望能帮到有这方面计划的房东朋友。

带租客的房子定价一定要合理，甚至可以略低于市场价。切记，不要指望开高价等买家来砍价。在当前市场下，这种可能性微乎其微。首先，这种卖相一般的房子对买家没有吸引力，再加上不接地气的高价，更容易让买家直接忽略这个房源。除非卖家平时积累了特别好的人品运气，刚好碰到非你房子不买的买家，否则，这种行为不能叫卖房，只能叫“挂房”。

自住房的房主在有人来之前，通常会把房子收拾得干干净净、温馨有序，就连气味都会留意，让人一进来就有好感。而租客住的房子就不同了，租客不会在乎房子能多卖多少钱，也没有动力帮你达成卖房目标，而牺牲自己的生活状态。

想要租客配合你的需求，可以通过一些方法来提升配合度。比如，房东可以展示自己的格局，给租客一些现金奖励，作为感谢他们协助卖房的补偿。同时，提前和租客约定好每周的看房次数和时间段，可以有效减轻租客的压力，避免因随机预约看房而导致的不满。

房子上市前，房东一定要明确自己能交房的时间，这样才能在谈判过程中应对自如，避免后续麻烦。如果抱着“先挂着，等买家了再说”的心态，只能吸引投资客或愿意接受租客的买家，这样会大大缩小受众范围。而大多数买家希望看到明确的搬家日期。即便合同里写明“卖家需提供空房状态”，也存在租客不搬的风险，可能导致交易延误。

尤其是所有的终止租约通知（如Form N12），本质上只是一个通知，租客可以选择无视。到了搬家日期，即使租客承诺了搬家，最终可能因未找到合适的房子而继续居住。这种情况下，通常需要等8个月到1年的时间，等待租务委员会（LTB）的排期和判决。

如果租客同意了特定日期搬离，一定要立即签署一份N11协议。N11是双方同意的合约，具有法律约束力，而其他表格仅是通知。若租客未按时搬离，房东可以直接联系LTB安排驱逐，通常一周左右即可完成程序。这种做法能有效减少交房延迟的风险和损失。

需要注意的是，Form N12的通知只有两种情况是合法的：

房东或直系亲属需要入住该房产至少一年；
新买家需要将该房产作为主要自住房（Principal Residence）。

其他理由无法合理终止租约。并且，如果使用虚假理由（如声称自住但实际未住），租客有权向LTB投诉。一旦租客证明房产未作为主要居住场所，房东可能被判支付6个月到1年的租金赔偿。举个例子，曾有房东因虚假自住通知被租客告上LTB，最终被罚款超过2万加币。

在卖带租客的房子之前，房东需要做好以下几点：

放平心态，定价合理，吸引买家；
确保与租客关系融洽，提升看房体验；
明确交接日期，并签署N11协议，确保万无一失。

今天就聊到这里。如果你有想补充的内容，可以在下方留言；如果有任何问题，也可以随时联系我。

RUBY XUE · 2025-01-22

View: https://www.youtube.com/watch?v=2SMfOOUZLfc&t=228s

【渥太华豪宅市场5年回顾】

根据加拿大权威网站 Realtor.ca 的统计，2024 年在两次大幅降息之后，加拿大的豪宅市场在最后一个季度的交易量出现明显增加，成为自 2022 年 4 月利率上涨以来，交易量最高的一个季度。

那渥太华的豪宅市场最近是什么情况呢？今天我来通过数据总结一下渥太华豪宅市场的现状以及过去 5 年的表现！

在讲数据之前，我先说明一下这期视频中对豪宅的定义。豪宅有很多种类型，比如公寓的顶层 Penthouse，或者老钱区的翻建房。基本上，价格达到市场均价 3 倍的房产都可以归为豪宅之列。这些类型可以单独开一期来说，而今天我要说的豪宅类型，主要从两个方面考量：隐私性和价格支撑，以保证豪宅的独特性。

说到隐私性，首先就要求占地面积较大，邻居之间的距离比较宽。此外，还需要价格的加持，才能体现出豪宅的功能性。

在 2024 年全年，这样的房子一共成交了 103 套；2023 年成交了 106 套；2022 年为 100 套。而 2021 年——也就是豪宅市场最火热的一年——成交量达到了 119 套。可以看出，豪宅市场在达到这个价格区间后，每年的成交量差异并不大。而 2020 年，也就是疫情刚刚开始的那一年，销量仅为 54 套。当时的房价还没有明显上涨，大地豪宅一般 120-130 万就能入门。但从那一年起，人们对空间大的房子有了明显的向往，这类房子的销量迅速翻倍。

我记得我们团队在 2020 年 9 月代理的一套位于 Greely 的房子，当时根据上一套成交价定的挂牌价为 140 万。结果一上市就收到了近百个看房预约。我们察觉市场风向有变，立刻设置了统一时间收 Offer。最后，这套房子挂牌 10 天，收到了将近 100 个 Offer，成交价直接飙升到 200 万。当时这个盘非常轰动，Open House 时因为人太多，门口排队的照片还登上了 Facebook。我把成交价发布到经纪系统后，还接到了地产局的电话核实。从那之后，整个渥太华的豪宅市场迈上了一个新台阶！

接下来再看这张表格，这是这些已售豪宅的区域分布。
可以看出，大约一半的豪宅位于南部的 Manotick 和 Greely 地区；
其次是西北的 Dunrobin 和 Carp 地区，占比约为 20-30%；
市中心一带的老钱区每年大约占 1/4 的销量；
最后是东部 Cumberland 这些区域，占比约为 5%。

再看这张表格，这是不同价格区间豪宅的销量分布。
150-200 万是渥太华豪宅的入门级，占了销量的 60%左右；
200-250 万占比约为 20%；
250 万以上则属于高端豪宅，大约占 10%；
而 300 万以上的豪宅更是凤毛麟角，占比不到 10%。

整理这些数据后，我发现了一个有趣的现象：几年前，豪宅几乎全部集中在市中心的老钱社区（如 Rockcliffe Park）。但随着近几年人们生活需求的发展，不少新贵一族逐渐选择迁往郊区的新建豪宅。这些豪宅往往配有泳池、家庭影院等高端设施。老钱社区更注重稳中求富，而新贵社区则体现了对生活品质的追求和悠闲的生活态度。

根据我的亲身体验，渥太华的豪宅市场在疫情后期和利率上涨前期（即 2021 年）达到了顶峰。此后，成交量有所下降，价格也有小幅调整，但整体变化并不明显。其实，在渥太华购买豪宅的买家主要还是看中“心头所好”。买家只会购买自己满意的房产，而卖家也不急于抛售。因此，即使在经济不太景气的今天，这个特定的市场依然非常有条不紊。

你对渥太华的豪宅市场有什么看法呢？欢迎分享你的观点。如果你有任何关于渥太华豪宅的问题和需求，可以随时联系我。我是 Ruby，咱们下次再见！

RUBY XUE · 2025-02-05

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RUBY XUE · 2025-02-10

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RUBY XUE · 2025-02-12

【渥太华买房哪个区好】一篇文章带您走遍渥太华

渥太华，这个在加拿大最宜居城市评比中经常名列前茅的城市，是个宁静祥和，充满文化气息，忙而不乱，静而不燥的城市。

截至2025年，渥太华的人口约为1,017,449人。华人人口6万左右，是整个加拿大近些年来吸引新移民最多的城市。

平均房价在2025年初是$670,258，根据人均家庭收入水平来说，属于非常健康可支付的房价范围，也是过去几年中全加拿大房价涨幅最大的城市。高就业率，完善的医疗和教育系统，正在吸引众多新移民和年轻人涌入渥太华。

渥太华是全国的政治及文化中心，居民中有将近一半的中央政府部门员工，同时也有全加拿大最大的高科技公司中心，人均收入水平及受教育水平为全国最高。

目前渥太华在如下领域超出全加拿大平均水平:

人口增长（ Population Growth )
受雇率（ Employment)
人均收入及资产（ Income and Wealth )
医疗（ Health Care ）

渥太华古老的名字是Bytown，100多年前是个以木材工业，捕猎，捕鱼为主的小城。

城市范围以里多运河（Rideau Canal) 为中心，即目前渥太华市中心方圆约2公里的地区。到了19世纪50年代，随着英法势力的争霸，多伦多和蒙特利尔两个最大的城市都想争夺加拿大首都的位置，由于渥太华的地理位置位于两大城市的中间，维多利亚女王于1867年选择渥太华为加拿大的首都。渥太华建市以来，随着人口的日益增多和城市的发展，城市范围逐渐向市中心周边散。

今天我来总结的渥太华社区介绍，是以渥太华市中心国会大厦为原点，以圆弧形分层次向周围扩散，像洋葱一样一层一层地为你解答渥太华社区全貌。

想在渥太华买房，发愁买在哪个社区比较好？想全面了解渥太华社区的，看这一篇就足够啦！

（渥太华和魁北克省的界限是以地图上方的Ottawa River渥太华河为界，由于两省的地产协会限制，我们只介绍渥太华境内的区域，即图片上方最宽的渥太华河以南。）

01.洋葱第一层

渥太华市中心

首先是渥太华最繁华的市中心地段，我们先以国会山为圆点，向周围扩散2公里,

主要区域有：Downtown, Centre Town, Golden Triangle, Lower Town, Sandy Hill.

经过上面的介绍，我们知道渥太华市中心的历史超过150年，所以在这里你经常会看到一些古老的的房屋及建筑，既有新型大厦，也有百年以上古董级建筑，很多老式建筑都已经被政府定性成文化遗产Heritage Building，成为了国家的历史文物，这些房产的翻建及改建都会受到很大的限制。

下面我们来逐一介绍：

1.Downtown，是渥太华最繁华的地区，有最大型的商场，有著名的观光旅游景点包括国会山，运河等，出名的酒吧餐馆等也聚集在这个区域，地产除了商业建筑以外，还参杂着高层的公寓和多单元房。

适合的地产投资形式：大型商业地产投资，公寓楼，改建投资。

2.Centre Town，这个地区目前主要是渥太华的政府大楼集中地，以及CBD(Central Business District) 商务金融机构的中心。同时有很多Hotel，高层公寓楼及旧房改造的多单元房。

地产投资形式：公寓出租，多单元出租，商业房为主，较旧的房子可以囤地建大楼，翻修及翻建。

3.Lower Town，渥太华最繁忙的商业街区，酒吧，饭店，夜店，自由市场都集中在这个区。有适合单身年轻人居住的精装公寓及多单元房。

地产投资形式：多单元出租房，囤地建楼，商业地产。

4.Sandy Hill，渥太华最历史悠久的居民社区，著名的渥太华大学就处于此地段。100年以上的房屋随处可见，居民由几十年前很多渥太华的坐地户，逐渐转变为大学及市中心工作的年轻租客，随着区域内居民成分的逐渐改变，现今大部分为居民房以及被改建为多单元的出租房，同时几个最卖座的Condo公寓楼也处在该区域，也是渥太华大学学生居住的首选地。

该区是渥太华市中心房产投资的黄金地段，出租回报高，地价年年在上涨，是翻建改造的理想区域。

地产投资形式：翻修，翻建，多单元，公寓。

5.Golden Triangle，渥太华的黄金三角区。因为其地理位置处于著名的文物古迹Rideau Canal河畔，运河与主路Elgin形成一个三角形状，区域内地价昂贵，故命名“黄金三角区”。其特点是市中心难得的一片闹中取静地段，可谓市中心繁忙街区内的一片室外桃园。

黄金三角区里面的房产目前是最贵的几个区域之一，该区是地产翻建改造投资的黄金地段。

6. Centre Town West

市中心地段以西是个比较有民族特色的一块区域，因为古老的唐人街及意大利街都处于此段。唐人街段居民大多是很久以前过来的越南裔或华裔，他们大多英语并不好，目前居民绝大多数以越南华侨及早期越南华裔为主，参杂一些廉价的出租房住户，并没有华裔新移民会买房定居在这里。由于规划和居住人群的原因，暂时不建议买做居民自住房。个别位置可做多单元物业及商业地产的投资。

地产投资形式：多单元，翻修，翻建。

第一个层面是渥太华的心脏地带，这个区域的地价昂贵，寸土寸金，涨值稳定，是投资土地的好区域。房屋种类有高层豪华公寓，充满历史的老式建筑，及近代被修翻建的建筑。居住人群多为年轻人，学生，政府工作暂住人士，游客等。在这个区域做房产投资，如果想囤地，全部是精华，地价年年涨，买地就是在存钱。房产市场风云变幻，现在手中的不起眼房子，以后会有无限被开发的可能。

02.洋葱第二层：

渥太华老城区

下面我们来说渥太华社区的第二个层面：以国会山为圆点，向周围扩散5公里，主要的区域有： Rockcliffe Park, Manor Park, New Edinburgh, Vanier, Overbrook, The Glebe, Old Ottawa East, Ottawa South, Centre Town West.

过了市中心两公里的黄金范围，5公里外出现了一些不同之处。这些区域的规划，逐渐显示出了渥太华社区规划的层次性。

下面我们逐一来介绍：

7.New Edinburgh，紧邻总督府，附属Rockcliffe的商业街区。是个古老，小众的社区，由于该区有部分商业街，带动了周围区域的人流量，房屋和土地价格也高于平均水平。这个区靠近商业区的密度规划稍大，独立屋的占地普遍偏小，除了一些靠近河域的豪宅外，公寓和多单元也非常常见。适合旧房推翻重建，由于这个区的Zoning允许联排或双拼，买地块较大的独立屋拆建小房是个不错的选择。

适合投资形式：商业，翻建。

8.Rockcliffe Park，渥太华Downtown向北走，是渥太华最具名望，及平均房价最贵的社区。居民大多非富即贵，居住着很多举足轻重的政界人物及显赫的贵族。该区的第一栋房屋建于1835年，大部分房屋的首次开发年份是1970年代，社区内祥和安宁，树木郁郁葱葱，到现在还是保留着自然，高贵，神秘的状态。中心有一个天然湖泊，夏天可供居民游泳玩耍。目前该区房价平均值为$1,853,020，由于需求有限，并不是大众居民可以接受的房价范围，近些年的涨值空间并不太高。

既然谈到了Rockcliffe Park，那不能不谈一下两个渥太华的最好私校，Ashbury和 Elmwood（女校 )。

很多来渥太华的华人都是慕名带着孩子来求学，首选希望在Rockcliffe附近买房子。华人大多喜欢比较新的房子，很遗憾的是这个区域内比较classic的老房子居多，即便有新建的也大多是量身定做，价格昂贵，且多数并不挂盘出售，很多人看了房子之后多少有些望尘莫及，没办法这就是上流社会的排他性。所以想买这个区域的买家要准备好充足的购房资金，或者是买了房子后的后期维护资金。

适合投资形式：自住，有选择性的翻修及翻建。

9.Manor Park， Rockcliffe的左右两边分别是Manor Park 和 New Edinburgh，两个都是从属于Rockcliffe的区，不同的是Manor Park属于居民房区，绿植覆盖率低于Rockcliffe Park, 房屋密度稍大于Rockcliffe, 居住档次略低于Rockcliffe，但也属于渥太华房价比较高的区域，该区目前的平均房价为$794,222.

适合投资形式：旧房改建，翻修，重建。

10.Vanier，渥太华最差的区之一。处于最贵社区的南面，算是渥太华比较有争议的区，在今年的市场统计报告中，Vanier的房价上涨率名列前茅。有些人认为这个区未来会发展很好，因为其地理位置得天独厚，商业也有一定份额，虽然现在比较低迷，未来必定会有发展。但我并不这么认为。地理位置虽是优势，但因为该地区的居民构成，主要以租客为主，而且是黑人及低收入租客的聚集地。 Vanier曾经一度犯罪率比较高，如果查一下渥太华警局的资料，枪支和毒品使用率不少。我认为，一个社区的未来发展趋势，周围的人口构成并不是一个可以轻易改变的状况，即使周围商业发展再多，主要居住的居民对这个区的学校，社会安定起很大作用，所以目前并不适合投资。

11.Overbrook，古老的普通居民社区，跟该圈的几个其他古老居民区来比较，算是一个趋于平民化的社区。但由于位置优越，邻近未来的轻轨沿线，离渥太华大学也在可接受的范围，导致近些年不少翻建的项目出现。由于zoning 允许，独立屋推翻建双拼或联排比较常见。相比其他翻建旺区，这个区新房的房价比较亲民，目前在70w左右，适合新手资金比较有限的小型开发商。

适合投资形式：翻建，翻建房屋自住。

12.Alta Vista, 也属于渥太华几个地价较贵的区之一，房屋多见建于上世纪50-60年代，老渥太华有片豪宅就在这个区域，目前也有很多旧房推翻重建的项目，是开发商买家的值得考虑的一片区域。由于离最大的医院General Hospital不远，很多医生喜欢住在这个区，学校要在购房前根据街道名称具体查一下，该区内不同区域的学校排名不同。

13.Old Ottawa East/ South, 又是一个古老传统的居民区，目前低价略低于附近的Glebe，但是也属于渥太华地价比较贵的区域。由于East邻近渥太华大学，South邻近卡尔顿大学，旧房改建出租是个很好的投资。近年也不乏很多推翻重建的项目，位置风景好的可以建几百万的豪宅，离学校，轻轨，购物近的可以囤地翻建。

适合投资形式：改建，翻修，翻建，新房自住。

14.The Glebe, 又是一个久具盛名的传统社区，这个区可以说是经典而富有，由于其位置靠近运河，又有最古老的商业街Bank St穿过，新建大型足球场馆及商业街TD Center也在该区域内，属于渥太华地价最贵的几个社区之一。该区的房屋古老而有韵味，居民以本地白人为主，一些较破的房屋值得进行翻修及翻建，市场热度很高，是渥太华房产投资的热门地区。

适合投资形式：翻修，翻建，囤地，豪华公寓，新房自住。

15. Civic Hospital, 渥太华三个最大型的医院之一，承载着渥太华中部医疗系统的重担，很多有名的专科医生坐镇，医院周围的房子又老又贵，主要居住人群是工作在周围的专业人士和白领。由于近些年的土地规划政策的改变，有很多投资翻建的潜力，所以地价也很贵，也是很适合搞土地改建的人士区关注。

16.Hintonburg / Tunney's Pasture,唐人街区域向西延伸，到了这两个目前开发商和投资者热衷的区域的开端。由于过了唐人街路段，人口分布逐渐趋于适合家庭居住的区域，目前在建的轻轨沿线也批复了很多豪华公寓项目，从这个区域开端，到Woodroffe以东，高速417以北区域，都是目前开发商投资大热的区域，是翻修翻建最蒸蒸日上，项目最多的区域之一。但这个区由于之前的市政规划密度比较高，每个parcel的宽度偏小，单独翻建的意义不大，最好能囤地，连片扩建。

适合投资形式：翻建，囤地，公寓，新房自住。

在第二个层面，属于渥太华的老城区，是渥太华市中心的延伸。地价昂贵，寸土寸金。

老城区的人口分布和语言人群，以讲英语的当地人为主，移民类和讲其他语言的人为少数。一些热门地区像Glebe, Rockcliffe,Tunney's Pasture的Island Park附近等老牌高尚社区，居住人群大部分都为本地白人，教育层次和收入都比较高。这几个经典老区的附近配有传统商业街区，生活出行都很便捷。并且，这些社区的所属学校都比较优质，因此还有个投资层面是学区房投资。价格当然也是属于渥太华数房价高的区域，主要原因是地价比较高，未来的翻建潜力比较大。

但这些社区由于年份久远，多数房子的状态偏老，翻建翻修过的新房价格不菲，具体可以参考我网站上的房源信息。

这个区域比较适合钟意市区环境，想每天节省通勤时间，并且经济条件允许的买家考虑。

03.洋葱第三层：

渥太华中城区

下面我们来介绍渥太华的第三个层面，我们从市中心为圆点向外拓展12公里，由于面积逐渐变大，我们把这个层次分成西，南，东三个区域来介绍，主要的区域有：

西区：Westboro， Carlington, Bayshore, Crystal Bay, Centrepointe, Central Park, St.Claire Gardens, Meadowlands.

（这个层面的西区需要向外延伸大概2公里至417/416两高速交口附近。）

南区：Mooney's Bay, Riverside ,Hunt Club,South Keys, Alta Vista.

东区： Carson Grove, Innes , Blair, Beacon Hill, Blackburn Hamlet.

西部区域包括的区域多过东区. 如果你留意一下不难发现，很多北美的城市都有个不成文的潜规则，都是西区旺过东区。

以两个其他加拿大的著名城市为例，蒙特利尔的西区兴旺过东区，温哥华也如此，西温和温哥华东部的房价相差甚多。渥太华也不例外。

下面我们来一一介绍：

17.Westboro, 简单一句话总结：渥太华最小资，最时尚的区。旧房翻建最多的区。地价最贵几个区之一。

Westboro位于渥太华最北端紧邻渥太华的母亲河Ottawa River，西起Woodroffe，东到 Island Park一带，南到高速417以南。是渥太华白人及年轻的金领最喜爱的居住区域。该区地理位置十分优越，轻轨东西线贯穿整个区域，每天早晚沿河边散散步，骑骑车，场景十分惬意。该区的住房占地面积不大，通常来说50X100的标准尺寸地块都会被现代的开发商翻建成两户双拼房（面积2000尺左右），但翻建的建筑标准都是相当的高，属于量地定做，走在时代尖端的建筑风格，新双拼的售价都会在在100万以上，今年最贵成交的接近140万。独立屋如果是双车房的标准地，售价在200-300万左右。

投资建议：所有形式的房产都可以尝试，翻建，翻修，自住，公寓，多单元。前提：找有经验的房产经纪做合理的判断。

18.Woodroffe—Lincoln Fields, 过了昂贵的Westboro, 逐渐进入了普通居民区Woodroffe, 房龄多以50年代老房为主，由于城市规划还没有延伸到这个路段，独立屋分semi双单元的机会还很难，所以地价和Westboro比低了一些。

19. Bayshore

过了Woodroffe再向西走，到了Bayshore区域，靠近西区最大的商场，美丽的Britannia Bay河畔, 交通便捷，本应是个风水宝地。但市政府就是这么造化弄人，偏偏在靠近河边一带放置了一片政府廉租房，导致整个区域居住人群嘈杂，学校排名也不理想。但是这个区的租房客蛮多的，如果您是想做小本出租生意的买家，可以考虑这里。

投资建议：不适合家庭居住，出租房可以考虑。

20. 区域号20北部：Bel Air & Iris 区,很老的普通居民区，常见50-60年左右的平层，Bel Air一层是独立的平层， Iris一层多数双拼平层，目前少见翻建项目，住户多数是上了年纪的本地人，交易量不算多，上涨不明显，中规中矩的买物业出租回报还可以。

20. 区域20中部：Centrepointe 建于1980-1990年代初，初期的居民有很多白领及政府员工的家庭，后来随着时间的迁移，当首批居民慢慢迁移之后迎来了大批的投资客。由于这个区域靠近渥太华的著名大专院校亚冈昆大学，而亚冈昆附近的房子大多建于上世纪50-60年代，相比之下centrepointe具有不可比拟的优势，所以这个区一直是抢手之地。

投资建议：放心大胆的去投资和自住都是很好的选择。五星推荐。

21.区域号21北部：Carlington,西部最旺的区Westboro向南，过了东西主路Carling，进入另一个古老的社区Carlington。该区地理位置也是十分不错，邻近高速口，邻近大医院Civic Hospital，一切都是可以顺其自然的成为渥太华的一个卖座区域。可是，请注意，这里画重点，这个区的居民廉租客比较多，还有一片政府资助的居民房，导致学区乃至治安并不是很好，如果你去那个区转一下就能感觉出来，不少房子的庭院缺少打理，很多老旧的房子并没有向Westboro那样被重新开发。

投资建议: 不适合家庭居住，如果做为房产投资，唯一可考虑的是多单元出租房，会很容易租掉。

21. 区域号21中北部：Central Park, 和Centrepointe最类似的小区，市区内近20多年内唯一的两个大型开发的封闭小区，从此以后市区内再无可成片开发的土地。两个区的共同点是都是U型区域设计，没有外来车辆的往来；位置都是市区内黄金位置，交通四通八达，生活配套设施齐全，属于市区内的黄金位置；所包括的房屋形式相同，联排包围独立屋，外围有少量公寓。

Central Park建于2000-2010年初，背靠着中央政府农业部，5分钟上高速，走路去大型商业街，加上旁边的中央实验农场近期也有要改造的计划，这块宝地现在也是越来越旺。虽然房子到现在有些装饰已经赶不上现代的设计，但还是很多买家宁愿买进自己装修，也要拥有这个区的房产。其实这个想法是正确的，房子会变老，但位置是改不了的。

21. 区域号21中南部：St.Claire Gardens, Meadowlands,我们知道选择投资房产的关键是地点，而大学旁边的房源肯定不会错。渥太华一共有三所大学，渥太华大学处于市中心，卡尔顿和亚冈昆处于市中心的西南角，而现在介绍的这两个区：St.Claire Gardens, Meadowlands 就处于卡尔顿和亚冈昆的中间位置，房龄大概在50-60年，价位适中，地块都很大。如果你想吸收高现金流，翻修或翻建，这片区域是市区内的最好选择之一。不过前提是你是一个可以行动起来的房东，因为房子的房龄比较老，有很多维修的工作要时常处理。不过对于每月进入口袋的丰厚现金流来比，这些工作都是值得的。

投资建议：投资非常适合的区域，五星推荐。包括翻修，翻建，出租。自住的话房龄偏老，需要些精力去维修，但位置优越，适合目前出租未来打算翻修或翻建的投资人。

22. 区域号22北部：Bel Air & Iris 区,很老的普通居民区，常见50-60年左右的平层，Bel Air一层是独立的平层， Iris一层多数双拼平层，目前少见翻建项目，住户多数是上了年纪的本地人，近些年由于轻轨线在这个区域设置了一个站点，所以出租很好找租客，出租回报还可以。

下面我们来看第三层面的南区,重点介绍一下South Keys / Hunt Club 和 Alta Vista

22.区域号22南部：Huntclub,渥太华市区内南部贯通东西的主要干道Huntclub周围的区域。最大特点是中东人多，基本属于中东人的地盘。房屋价位基本在中线上，多见上世纪90年代左右房屋，由于交通方便，价位适中，可以买来做投资房或自住。如果是带小孩的家庭，买之前要计划好小孩上学的问题，这个区的中小学排名都是不高。

23.Heron Gate,靠近渥太华南区的商业中心，交通枢纽线上，距离渥太华大学和卡尔顿大学都有直通车，很受年轻租客的欢迎，是除了市中心外租客最多的区域。房屋价格属于中线以下，附近因为居住的人群比较复杂，学区不算好。适合做出租房，但不建议已组建家庭的买家自住。

24.South Keys. 中东人及包头巾民族的聚集地，从这个区域开始，向南延伸到郊Findlay Creek，众多的中东大家庭居住在这里，贫富分局的规律是越往南房价越贵。

25. Blossom Park, 过了主路Huntclub以南，房屋多以近代20年左右建成，参杂着联排屋，独立屋，传统的居民区，由于逐渐偏离了市中心方便坐公交和轻轨的区域，需要坐公交的租客减少，所以居民逐渐以家庭为主。

Elmvale,渥太华东南区的一片古老居民区区域，常见房屋50-60年房龄，平层占地较大居多，也有少量40年左右楼龄公寓。居民多见本地老住户，房价中等水平，目前几乎没有翻建项目在这个区进行，一些内部装修的项目可以考虑。

下面我们来看下第三层的东区, 着重介绍一下交易量比较多的Carson Grove / Blair和 Beacon Hill North /South.

26. Carson Grove /Blair,市中心以东，大部分房屋建于上世纪90年代，房屋形式有现今的联排，独立屋等，由于靠近几个大的政府部门，DND,CMHC几个部门的政府员工都喜欢买在这里，房价属中线以上，好出租，适合想做地主的投资者及想节省上班时间的买家。

要说Blair这个区，地理位置来讲应该是非常受瞩目的，是通往东部大区Orleans的门户，紧邻高速口，几个公交线路的中转站，有大型商场，非常适合出租。但房屋形式偏老，自住的话欠缺一些生活品质，除非自己翻建。这个区自轻轨线Blair站敲定以后交易又上一个台阶，想投资做地主的买家可以关注一下。

27. Beacon Hill North / South,东区比较著名的老牌居民区，常见50年左右房龄的占地较大的平层或两层独立屋，North的区域属于渥太华排名第一的高中Colonel By的学区房, 加上靠近渥太华河，房价高于South。如果是小孩要上学或工作近东区，可以考虑这里，不过大部分房子按中国人的品味都需要翻修才住的舒服。这个区的西北面靠近Rockcliffe Park的区域有一片豪宅区叫Rothwell Heights, 里面有不少豪宅，从地理位置和均价来看都属于想买豪宅的买家可选区域。

28. Blackburn Hamlet,东区最靠近市区的郊区，房屋多数建于上世纪60-70年代，周围被森林和绿地包围，2001年并入渥太华市。算是个地理位置方便的小郊区，房屋价格中位左右，少见翻建项目，有不少室内翻修后的改建项目，想住在东区的买家可以考虑这个社区。

第三个层面，是渥太华的中城区，属于老渥太华老城区的延伸。大兴开发是上世纪50年代左右，目前的市场价位适中，地理位置优越，去到市中心交通便利，商业密集，生活出行方便，适合投资出租房。由于大多数房屋处于中老年阶段，有潜力开发翻修及翻建。

04洋葱第四层：

渥太华郊区卫星城

下面来介绍一下第个四层面，我通常形容为渥太华人民的寝宫--城市周边迅速发展的卫星城。渥太华所属卫星城分别是：

西面的 Kanata ／Stittsville

南部的 Barrhaven / Riverside south

东南面的 Findlay Creek

东部的 Orleans

29.Kanata,渥太华西部最大的卫星城。最初建立于上世纪70年代，这里是加拿大著名的科技开发区，居住在这里的人多为从事IT事业，平均收入高，受教育程度高，社区安全规划好。著名的“学区房”Kanata Lakes，由于小学和中学的排名都在全省名列前茅，很多华人喜欢选择这个区域安家。Kanata南部发展迅速，很多新建房社区，价格实在。 Kanata移民比例比较高，占到48%，其中讲华语（包括广东话）的人占人口比例的20%以上, 紧跟其次的是阿拉伯语言。

Bells Corner, 位置处于417以南，区域号29和30的交接，Kanata和Barrhaven的中间一小片区域，房屋多见30-40年左右房龄，规划属综合性，可见近代小区性质的联排，独立，商业等。这个区房价属中位偏下，一直以来不温不火，但最近的DND大搬迁到北面March Rd附近后对其房价有一些冲击，未来有些开发商可能会搞一些翻建或公寓项目，目前还是交易平平的居民区。

Stittsville, 位置其实出了第四圈，在第五圈的范围内，但是近些年西区的快速发展，已经逐渐把这片荒地开发成Kanata的西向延伸。发展很快的卫星城，著名的奥特莱斯购物中心和承办大型体育项目的Canadian Tire Center就在这个区域。之前就是算一个小镇，随着大开发商的进驻，亲民的房价和蓬勃发展的社区吸引了很多想住在西区的买家。目前小区发展已基本成型，新兴社区还在迅速地向周边延伸，很多商业Plaza也在兴建，相信未来会成为Kanata区优秀的后起之秀。

30.Barrhaven,南部最大最受欢迎的卫星城。起初是个跑马场，后来1970年代跑马场主人把土地卖给开发商，70年代初建了现Old Barrhaven一片区域。大肆兴建开始于2000年初。2014年被评为全国发展最迅速的卫星城。石桥区最新建的社区体育场馆Minto Center，是目前各社区体育场馆中评分最高的，对该地区的孩子课余活动意义重大，体育馆建成之后周边的房屋交易量了不少。 Barrhaven共分11个小区，综合来讲每个社区的生活配套设施齐全，学校排名都不错，深受有家庭带小孩买家的青睐。Barrhaven也是深受华人喜欢的社区之一。

31.Riverside South, 位于渥太华丽都河南岸，与Barrhaven隔岸相望。 2014年直通Barrhaven的大桥Vimy建成，直接影响了这个区的发展和房价上涨。另一个受欢迎的原因是渥太华目前的一大项市政建设轻轨Trillium线的首发站设在了这个区附近，再次造就了房市的火热。目前这个区是房价上升最快的社区之一，新房的开发商是几家在渥太华比较有名望的品牌，小区的规划很人性化。由于很多新开发的楼盘设计新颖时尚，吸引了很多年轻家庭的买家，相信随着社区的进一步发展，学校的排名会很快会上榜。目前这个区是南部的一匹黑马。

32.Findlay Creek： Riverside South再往东走，渥太华市中心的正南方25公里左右。是渥太华发展比较快的卫星城，其初始建设时间和Barrhaven几乎相同，但初期发展稍缓慢，房价属于几个卫星城中较低的一个。从2018年市政府敲定轻轨Trillium线位置确定后，因为首发站距离该区仅几公里之隔，对这个区发展和房价的影响深远。日前来很多开发商在抢占地盘，希望在轻轨到来之际大卖特卖。该区的移民比例较高但华人居住为少数，多数为中东裔。

33. Carlsbad Springs, 农业为主的农场房，多数都是农场主在住，一栋房子连一大片地或农场。

区域号33高速417周围的Navan, Chapel Hill South, 近些年新型的郊区卫星城，有几个大型开发商在此处囤地，未来有望建成大型的居民区，但目前配套设施还很少，交通学校都还没跟上，但是房价也相对便宜一些，预算有限但又想住新建房子的可以留意。

34.Orleans,渥太华东部最大的卫星城。其地理位置沿渥太华河向东，环境优美，曾经很多早期华人移民居住在这个区，但都逐渐搬离，主要原因是这个区的居民讲法语的族裔偏多，几乎占到一半以上，学校也都是法语为主的学校排名靠前。该区房价一直是几大卫星城中价格较低的，需求决定价格，前几年房市平淡的时候需求量并不是很多，由于近些年的房市火热，带动了一些在其他区签不到房子的买家进入，但还是不如西区南区那么抢手，房价也逐渐在和其他卫星城拉平。未来的轻轨线也会先开发这个区域，相信随着轻轨线的疏通，这个区会进驻不少新鲜的血液。几个卫星城里，由于价格略低于其他卫星城，如果是买来投资的话，租售比比较高。

第四个层面的各个卫星城区，反映了渥太华广大家庭及民众的生活状态，属于渥太华人民的寝宫。随着渥太华人口的发展，市区内日益拥挤，房龄也日益老旧，很多华人家庭喜欢选择卫星城来安家，几大卫星城的生活便利，交通方便，配套设施齐全，非常适合带小孩的家庭居住。同时也非常适合投资买出租房，这些卫星城的房屋大多比较新，不需要很多修理及打理，是初级地主们的最佳选择。

05渥太华郊区:大地豪宅

下面我们来看第五个层面，城市周边的深宅大院，大地豪宅区域。

我们从西向东介绍，分别是西面的Dunrobin, Carp，Richmond, 南面的Manotick / Greely , 西面的Cumberland & Rockland.

2025年我们出了一篇介绍豪宅近5年动态的文章，请参考：

渥太华豪宅市场5年回顾

35.Dunrobin,位于渥太华河西端，距离渥太华市中心约35公里。由于其地形介于渥太华河和Carp断崖中间，属于一片峡谷区域。房屋形式常见占地较大的大宅，Hobby Farm等。一些临渥太华河岸及Constance Lake湖的房屋有很美的景观。高中West Carleton全省700多所中学中排名第14位，在渥太华来说属于顶尖学校。适合想只在离高科技园区Kanata附近又想有更高生活标准的买家。

36. Richmond，大多数土地现在还是农业用地，近些年有少量农转非用地被批复，导致一些大型开发商争相囤地，目前已经有开发商完成了不少新建项目，同样的产品价格要比旁边的两大卫星城Barrhaven & Kanata低10-20%，未来有望发展成成片开发的混合型居民区。

37.Manotick & Greely, 渥太华豪宅最多的区域。位于渥太华市南端,沿丽都河向南30公里左右，距离Barrhaven仅7公里，曾是古老的一个小镇，以Manotick Mill磨坊闻名，现在磨坊已成为历史遗留博物馆，是渥太华地区唯一运作中的博物馆，现在还能买到纯手工磨制的全麦面粉。近些年Manotick的发展可谓有目共睹，Rideau Forest 是南部豪宅均价最高的区域，入门及占地至少1.5个acre，房子建筑风格高档，很多富豪都隐居在这个区。再往东走Greely价格就亲民一些，新开发的小区占地0.5 英亩起到1-2个acre不等。这个区非常适合喜欢求空间感又喜欢新建豪宅的买家。

38.Cumberland & Rockland, 这两个区如果是买豪宅的话，卖点在水边房。北部渥太华河有带水岸线的私家土地。位于渥太华市中心以东40公里，是一个双语社区，讲法语的偏多。Rockland其地理位置紧邻渥太华河东端，周围有著名的Petrie Island Beach，是夏天人们休闲享受大自然的圣地。由于位置和其他几个豪宅区比距离市中心稍远了点，适合不需要经常通勤的买家。

在这个层面里，每个人都是地主，房屋占地较大，建筑面积大，接近大自然，而且可以配合不同买家对豪宅的所有要求。

写到这里这篇“带你走遍渥太华”的文章要先告一段落了，每个区都是简单介绍一下，其实具体每个社区还分很多小区，每个小区的特征还有不少细节。如果您想在渥太华安家置业，欢迎联系RUBY XUE【红宝地产】，我们熟悉渥太华市场，专业并敬业对客户认真负责，随时恭候您来渥太华！

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RUBY XUE · 2025-02-21

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RUBY XUE · 2025-02-25

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