渥太华房屋市场分析[文章]

[马踏飞燕]

关于房屋市场，还是让数字来说明问题吧。哈哈。

46年间，
房价上涨的年份41个，占89%
房价下跌的年份5个，占11%
最大跌幅1961年的-4.3%
涨幅超过5%的年份20个，占43%
涨幅超过10%的年份9个，占19%
涨幅超过20%的年份3个，占6%
2000-2001, 涨幅10.3%
1990-1999，涨幅5.8%
1980-1989，涨幅119.0%
1970-1979，涨幅133.3%
1960-1969，涨幅52.8%
1956-1959，涨幅20.1%

计算到这里，我自己都吓了一大跳！！！1990到1999房屋价格才涨幅5.8%！！！十年积累的能量这几年都会爆发出来的！！！而且这是经济发展的十年呀！！！就算今年内再涨10%，总体上看，房价涨幅仍然便低，大有上涨空间。别的啥也不说了，你们自己看吧。买了房子的就偷着乐吧，别忘了请我喝酒。

问题：
1-同期按揭利率变化
2-同期家庭收入变化
3-同期人口增长
4-成交变化

如果谁能找到以上四项的历史数据，我可以计算分析加权以后的房屋市场走势。近期买房的利弊就很清楚了。



资料一：Average MLS? Residential & Condominium Sale Prices by Year for the Ottawa-Carleton Region
with Percentage Change over the previous year
来源：OREB

Year Sale Price Average Percent Change

1956 $ 13,351 0.2
1957 $ 14,230 6.6
1958 $ 15,564 9.3
1959 $ 16,038 3.1
1960 $ 16,791 4.7
1961 $ 16,070 -4.3
1962 $ 15,952 -0.7
1963 $ 16,549 3.7
1964 $ 16,563 0.1
1965 $ 17,056 3.0
1966 $ 18,004 5.6
1967 $ 19,476 8.2
1968 $ 23,329 19.8
1969 $ 25,652 10.0
1970 $ 26,532 3.4
1971 $ 27,808 4.8
1972 $ 30,576 10.0
1973 $ 38,305 25.3
1974 $ 46,661 21.8
1975 $ 49,633 6.4
1976 $ 54,623 10.1
1977 $ 57,032 4.4
1978 $ 59,134 3.7
1979 $ 61,896 4.7
1980 $ 62,748 1.4
1981 $ 64,896 3.4
1982 $ 71,080 9.5
1983 $ 86,245 21.3
1984 $102,084 18.4
1985 $107,306 5.1
1986 $111,643 4.0
1987 $119,612 7.1
1988 $128,434 7.4
1989 $137,455 7.0
1990 $141,438 2.9
1991 $143,361 1.4
1992 $143,868 0.4
1993 $148,129 3.0
1994 $147,543 -0.4
1995 $143,193 -2.9
1996 $140,513 -1.9
1997 $143,873 2.4
1998 $143,953 0.1
1999 $149,650 2.4
2000 $159,511 6.6
2001 $175,971 10.3


资料二：Barrhaven Sale Update
来源：OREB

January 1st. 2002 to February 24, 2002

Residential Units

Total Homes SOLD: 115
Average Sale Price: $ 198,039.
Average Days on Market: 20


January 1st. 2001 to February 24, 2001

Residential Units

Total Homes SOLD: 65
Average Sale Price: $ 184,469.
Average Days on Market: 11





<font size=1 color=red>本文纯数个人对渥太华地区的房屋市场分析，具此买卖房屋，风险自担。</font>

 

[Dean1]

还真有你的。有理有据。自己整理的吧？

 

[胡说之]

高质量的分析！

Minto在本地房地产市场具有了一定的垄断地位，它既是最大的新房builder，又是最大的landlord。(本人的前房东和builder的名字从表面看与Minto无关，经深入调查，他们都是Minto旗下的子公司)。总的趋势看，Minto是在逼大家买房。

 

[next123]

1，没算上因使用新材料导致成本下降，导致的"暗升"
2, 没算上Ottawa人口增长情况对房市的影响，事实上NT,JDS的垮台会直接导致房市的崩溃。
3，数字推算只是表面现象，得出的只是根据历史得到的涨落的概率。要分析每次大涨大落的根本原因。
（如果单从数字上算，哪11%的落根本不应出现）
4，房租是房价的晴雨表，月房租=房价/100是一个通用公式（并不精确），房租从98，99开始的持续增长，在99，2K的房价体现了出来，最近的房租下降，好多房租下降了100元，到什么时候可以体现出来呢？
我只是说房市实际上非常不明朗。

 

[辟邪]

MINTO 是在杀鸡取蛋.

话说回来, 在OTTAWA除了NT, JDSU还有亲爱的加拿大政府及其附属产业把水都搅浑了.
大量移民的到来绝对促进房事增长, 这是人的基本需要. 安居才能乐业.

没买房的还是不要期望房价跌. 如果房价跌的话, 经济会怎么样, .........嘿嘿, 大家心里有数.
最直接的后果就是白天上论坛的人会巨多, 到时候有话贴不上可别怪别人.

 

[next123]

最初由 辟邪 发布
MINTO 是在杀鸡取蛋.

话说回来, 在OTTAWA除了NT, JDSU还有亲爱的加拿大政府及其附属产业把水都搅浑了.
大量移民的到来绝对促进房事增长, 这是人的基本需要. 安居才能乐业.

没买房的还是不要期望房价跌. 如果...

哎，要是看得清房市的话谁不买房呀？租房价格已经跌了超过10%，经济不见好，NT财务要出问题，新移民来的越来越少，利率马上就要涨。我是想房价持续增长，可没觉得有任何利好呀。
不知飞马大虾除了数字有没有研究过真正的促使房价上扬的原因及其今年变化趋势。

 

[tenant]

那位热心肠朋友，请发一个新帖出去。搞不懂此WEBSITE什么毛病，我只能跟帖，发不了新贴。
目前有加拿大新民主党（NDP-New Democratic Party)正在全ONTARIO发起一场 "Roll Back Rents and Bring in Real Rent Control" 运动。呼吁所有租房者给予不同形式的支持，包括网上电子签名，电话声援等。详情请直接登录到 www.ontariondp.on.ca 查看。NDP是安省前执政党。

 

[马踏飞燕]

今天下午又整了整，详细资料来源就不提了，光说说分析结果吧。

从1935 到1965年的31年间，按揭利率变化不大，最低4。0%，最高6。0%。很稳定。估计和大萧条有直接的关系。利率从1966年开始，直到今年走了一个对称涨跌曲线，一主峰，两个肩蜂。图形对称，时间跨度也基本一致。从1935年至今的prime rate平均利率是9。5%。上文提到1990年至1999年房价上涨5。8%，而且有3年是微跌的。正是这10年利率从峰值回落到历史最低点。即新闻所称的60年最底利率。对于我们来说，如果不出现911这样的突发事件、战争、自然灾害，今后也不会看到这个利率了。正是利率，这个因素刺激了房屋市场。楼上有人提到房屋价格，认为已经涨了10%，而且泡沫了。而房屋不同于其他产品的是，绝大多数买主，都是要向银行贷款的，不管贷多少。一次付清全款的买家是少数。所以，计算房屋消费，不仅要看房价，还要看看贷款和还款情况。

举例，一个20万的房屋，首期付5万，贷款15万，20年偿还，利率固定10年期8。0%。20年后，总共付款298207。41。几乎是贷款额的2倍。如果利率为6。0%，总供款256388.43。 差41818.98。现在假设房价涨了2万，22万了，需要贷款变成17万，那么总供款是多少呢？290572.96。仍然低于高利率情况7634.45。何况利率上涨的幅度谁又能预料得到呢。

对照房价，规律是利率上涨的时候房价上涨，利率下跌的时候房价持平，或者微跌。利率上涨的时候房屋市场交投活跃，原因就是和利率走势的关系。而利率下跌的时候，没有人愿意付出高于明天的利率向银行借钱，也就是不活跃了。

注意，平均利率9。5%是有意义的。买主到了什么时候才停止买房呢？利率接近9。5%的时候。所以，目前的买房狂潮还要持续一段时间。我个人估计，5年内看好，甚至看7到10年。如果没有重大利好，经济出现奇迹，5年内就从低点回到9。5%的水平，似乎时间短了点。

问一问加拿大人都知道，上一次购房狂潮是82，83，84，85年，把房价抬高一倍以上。谁干的？咱们香港同胞。这次谁又是主力军？我们大陆移民。具报道，多伦多空前购屋成交的50%以上买家来自大陆。骄傲吧。Chinada不远了。


反过来想想，本地人有房子住，移民没有，所以才买么。

不过，我还有一个问题没整明白。哪位内行、过来人给说说经验？就是选择什么样的mortgage方案最好。是viable, 还是5年，10年固定？这里花样太多，算不过来。我大致算了一下，好象不管那种方案，总供款基本相差不大。那么，为什么银行还提供不同的方案呢？买家喜欢什么形式的还款方案呢？

 

[马踏飞燕]

RE: next123

1，没算上因使用新材料导致成本下降，导致的"暗升"
这里说的是旧房交易。新房涨得更很

2, 没算上Ottawa人口增长情况对房市的影响，事实上NT,JDS的垮台会直接导致房市的崩溃。

人口的增长就别说的。

3，数字推算只是表面现象，得出的只是根据历史得到的涨落的概率。要分析每次大涨大落的根本原因。
（如果单从数字上算，哪11%的落根本不应出现）

利率和移民购房是导致房市活跃的因素。

4，房租是房价的晴雨表，月房租=房价/100是一个通用公式（并不精确），房租从98，99开始的持续增长，在99，2K的房价体现了出来，最近的房租下降，好多房租下降了100元，到什么时候可以体现出来呢？

别的不知道，我住的楼里也都在搬出去，买房子了么，租的人就少了。本地人不租房、买房。移民买了，租的就少，租金就下调，正常。

我只是说房市实际上非常不明朗。

我觉得，最重要的还是负担能力，每月供款额度占收入的比例。如果经济条件好，买房就很主动了。可以漫漫挑选中意的房子。

 

[next123]

转的，希望对你有帮助

经过不断的看书学习请教，终于明白了购房贷款的一些基本原理。记录下来，算是抛砖引玉，请各位批评指正。

首先，开始着手卖房前需要到银行进行贷款额度预批，即PRE-APPROVAL。这项工作可以到任何银行进行，所获得的批准证书只是银行自己的一个保证，对你没有任何约束力。有了这份证书，就可以确切知道自己能不能贷到款，对买房有了明确的价格目标。有PRE-APPROVAL的另一个好处是，如果你准备选用固定利率贷款计划，PRE-APPROVAL会给你一个利率保证，即保证在若干天内，给你最低的固定利率。银行的利率保证期限通常是60天左右，但目前SOTIA BANK为120天，即从我获得PRE-APPROVAL的时候起，120天之内任何时候固定利率是多少，我就得到多少。如果我买房交割日期为120天以后，那么，我获得的利率就是从交割日往前倒推120天期间的最低利率。

在找好房子签订了买卖合同后，就开始了真正的寻求购房贷款的过程。

各银行和贷款公司有很多很多的贷款产品（方案），绝对使人眼花缭乱。经过学习总结，发现，银行在制定某种方案时，主要考虑三个方面的因素：利率，还贷灵活性，利率稳定性。这三个因素此伏彼长，针对的是不同用户的不同需要。

贷款人希望自己获得最低利率。
贷款人还希望能根据自己有经济能力的变化调整还款计划。
贷款人也希望自己的低利率能长久保持。

于是，贷款产品就有了浮动利率和固定利率，可提前还款和不可提前还款的分类。

贷款时，在同一金融机构中，如果选择随时可以提前还清贷款，就只能选择利率高一些的方案。如果选择贷款利率五年保证不变，就不能获得目前的最低利率。永远不能三者得兼。

那么，你应该怎么选择呢？

我们先看看还贷灵活性。

虽然房屋贷款通常用25年才能还清，但每次的贷款合同的有效期通常只有三年至七年，我们假定为五年。

五年中，你会不会卖房？如果有可能，你就应当选择可以提前还贷或可以把贷款转移到新的购屋计划中的OPEN方案。五年中，你有没有可能买649并中头奖？中头奖的第二天你会不会把房屋贷款还清？如果有这种可能，你应该选择可提前还贷的OPEN方案。

由于我觉得自己五年内卖房的可能性极小，一旦中649之后我不会把钱用于还清住房贷款而是会进行别的投资，所以，这些提前还贷的灵活性对我来讲太奢侈了。我选择了CLOSED方案。CLOSED方案中经常有可加速还款的方案，如15/15，即每月可多还当月应交额的15%，每年可多还总贷款额的15%。这15%对我来讲已经足够了。

下面我们再比较一下固定利率和浮动利率。

所谓浮动利率（VARIABLE RATE），就是利率随市场变化而变化的贷款计划，各银行以加拿大银行（BANK OF CANADA）公布的基本利率（PRIME RATE）加或减去一个常数给用户提供的利率，这个利率完全随PRIME RATE变化而变化。目前这个基本利率是3.75，很低，但如果涨到10，你就得多付很多。

固定利率（FIXED RATE）就简单了。各银行根据自己的金融专家对未来金融市场的预测，定出自己的固定利率。贷款人获得的这个利率在五年（或其他年数）内保持不变。银行为了吸引客户，经常公布一个利率，然后给贷款人提供一个优惠利率。目前五年期优惠利率大约为5.75左右，比目前的基本利率高一些，但保持五年不变。

在这两者之间，还有一种包顶浮动利率（CAPPED VARIABLE RATE，各银行叫法有区别），即采用浮动利率（略高于不包顶的浮动利率），但包顶，即保证五年内最高利率不超过某个值，如6.75。

那么，到底应该选择那种方案呢？我们可以从历史中找答案。

进入BANK OF CANADA 的网站 http://www.bankofcanada.ca，通过“RATES AND STATISTICS”，可以查到过去六十多年的利率历史，包括基本利率和各银行五年期浮动利率的平均值。

我把任何五年期间的浮动利率进行平均与相对的五年期固定利率进行比较，惊奇地发现，在过去五十多年里，平均浮动利率大都低于相应的五年期固定利率，少数情况固定利率略低于浮动利率，只有一次，1983年前后，浮动利率大大高于固定利率，而在其后的1986年前后，固定利率又以更高的幅度超出了浮动利率（银行把赔的钱又赚回去后还有点结余）。

这是为什么呢？因为银行的金融学家不是傻瓜，他们在客户提供固定利率保护的时候，首先考虑的是银行自己不受损失。他们是在对将来的经济局势进行了充分的专业评估之后，在给自己留有很大余地的基础上公布的固定利率。他们给你提供的固定利率为5.75，就说明他们认为，从现在起五年内的浮动利率平均不会大于5.75。

所以，如果你不是那种宁肯多花钱也要不愿相信专家的人，你买浮动利率肯定合算。

但是，有人说，历史不等于将来。今天的国际形势与几十年前有很大不同，而且目前利率极低，下调的可能性很小，上涨的空间很大。五年之内利率涨幅多大，谁也说不清。

对此，我没法反驳。但是，对于利率的变化趋势，银行专家比我更有发言权。现在的国际形势虽然不同，但专家仍然是专家。况且，我买房的还贷时间不是五年，而是大约25年。对于最近五年内的形势变化，专家们可能会有失误，但专家们不会连续失误25年。只要我每五年一次的贷款合同更新都只选浮动利率，那么，在25年的时间里，我肯定会省至少几万元。

至于浮动利率中，要不要加上包顶？理论上讲，应该是要获得多一分保证，就得付出多一分利率。但由于我还没有对历史数据进行详细计算，目前还无法细说。

 

[......]

最初由 next123 发布
转的，希望对你有帮助

经过不断的看书学习请教，终于明白了购房贷款的一些基本原理。记录下来，算是抛砖引玉，请各位批评指正。

首先，开始着手卖房前需要到银行进行贷款额度预批，即PRE-APPROVAL。这项工作?..

您的这一贴绝对是金子,不是砖头.恐怕下面的贴都要成砖头了,包括我自己的.

 

[马踏飞燕]

他们给你提供的固定利率为5.75，就说明他们认为，从现在起五年内的浮动利率平均不会大于5.75。

这句话说到点上了。 我一直没弄清楚的就是银行凭什么定出不同方案下的利率。看来未来10年的走势就是回归9。5的平均值。

算移动平均的办法不错。 另外，比如5。75是如何计算出来的呢？专家预测应该是计算结果结合历史数据加经验估计吧。我想是。

谢谢next123.

 

[师长]

最初由 马踏飞燕 发布
关于房屋市场，还是让数字来说明问题吧。哈哈。

46年间，
房价上涨的年份41个，占89%
房价下跌的年份5个，占11%
最大跌幅1961年的-4.3%
涨幅超过5%的年份20个，占43%
涨幅超过10%的年份9个，占19%
涨幅超过...

好文章！不知信息来源出之何处？
我看过你们关于MORTGAGE的讨论，请问VARIABLE， 3 YEAR TERM， 5 YEAR TERM 在卖出房子时，若没有人接MORTGAGE时，三种方式如何比较？
听说若在MORTGAGE到期前卖房子，要交罚款几千元。