【于军地产团队】于军，孙维说房（持续更新，敬请关注）– ---------渥太华地产经纪 -----------------于军（先生）：613-850-8888 ；孙维（女士）613-859-8888

[于军]

加拿大购买公寓的优点

大家好，我是于军，我是孙维，今天我要跟大家探讨购买Condo的优点。


通常来讲，从祖国刚来的技术新移民更习惯于大陆的住房模式，移民后的第一次购房，多半会考虑买一个公寓，他们的主要理由可能是：

1.公寓的价格较为便宜；

2.公寓比较安全，有防盗和保安系统；

3.公寓隔音效果好，房间之间互不干扰；

4.公寓统一管理，省事省力，操心少；



这些理由是非常有的道理的，尤其是我们从小就已经习惯了住房楼房的生活模式，住condo，我们可以省下很多在Home Depot寻找各式各样从来没见过的配件的时间，也不用经

常挑战一下自己老公的动手能力， 也就是说买住公寓的优点，正确好是买住独立屋的缺点。住过独立屋的人都知道，最麻烦的是，割草，铲雪，倒垃圾，屋顶修理等等……所此，不少人以为，买住公寓利多弊少：“只缴纳管理费，万事不管，悠哉的很”。

通常情况下，对于购买这类房屋的买家来说， 在下offer的时候，建议设置Status Certificate条款，其目的在调查Condominium公司的经济状况，核对 管理费(Maintenance fee)的金额、包括哪些项目、未来管理费的升降幅度等等，通常这类文件由卖方提 供，费用由卖方承担。也就是说，Status Certificate这一条款可作为一个先决条件(Condition)，在买方满意上述文件后，再予以取消，使Offer正式生效， 由此保护买家的权益。


特别强调的是，聪明的购房者应该全面、准确地了解Condominium公司收取的管理费究竟包括哪些项目。通常来说，当中可能包括电、水、暖气、地税、 房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支（门前铲雪、割草）等。但每家公司收取的费用不同，涵盖的收费项目也不同。



此外，每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金，用于日后维修屋顶、窗户、外墙、电梯、走廊、停车尝暖气、下水道系统、电路和 游泳池等娱乐设施。




也常常有买家咨询，买Condominium是否要验房? 本人的建议是无需验房。因为对于大的结构性修补等方面的开支，都将有物业管理公司承担，只是为了屋内数量非常有限的设施去花费几百元钱验房的话，有些得不偿失。当然，对于那些年份较旧的独立屋、半独立屋来说，验房则是非常有必要的。道理很简单：这类房屋无论发生什么样的损坏，除了保险公司可以承保的，或者建筑商仍然提供保修的新屋来说，通常要由屋主自行承担修复的费用。


关于购买公寓的优点我就讲到这里，如果有什么问题的话呢，也可以给我打电话。我的电话是613-850-8888。613850四个8，于军，613- 859-8888 孙维，谢谢您的收听，再见。

 

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渥太华买房不可忽略的问题之-----避免买到大麻屋和凶宅



大家好，我是于军，我是孙维。今天我和大家交流一个，渥太华买房不可忽略的问题之-----避免买到大麻屋和凶宅
很多买家都担心自己买的房子是曾经种过大麻的房屋，害怕霉毒还在墙内影响室内空气，害怕里它发霉最终破坏房屋结构，或者害怕卖房子时没人敢要。那么怎样才能判断出房子是否为“大麻屋”呢？

当房屋显示出一些特殊迹象时，你需要格外留意，因为这可能预示着你购买的房屋曾是大麻屋。
据报道，渥太华警方每年平均捣毁23桩大麻屋种植交易。但警方估计，每年仍会有几十桩大麻屋交易逃过法网，潜在于市场中。

以下为你提供几个比较明显的迹象，来看看房屋是否为“大麻屋”

管道系统是否做过修改。由房屋墙壁、天花板上是否有很多钉眼和孔洞。如果天花板有很多钉眼，则有可能是之前用来悬挂加热大麻的挂灯，以及通风用的风洞。·房角等其它地方是否有霉斑。有些霉菌并不明显，因此最好聘请专业验屋师进行检查。
在冬天，种植大麻的房屋的屋顶不易积雪。因此，在冬季下雪时节看房时，应观察房屋屋顶是否同大多数房屋一样有积雪。因为种大麻的房屋屋内温度很高，它这个房屋的积雪就会融化在冬天
另外一个呢就是检查电箱、电路是否被改动过。检查是否有新铺设的水管及供水、排水口。由于种植大麻需要大量水分，因此需额外增添淋水等设备。如果房屋水管线路与通常的房屋有所区别，则具有种植大麻的可能性。
·检查房基与混凝土墙面是否被掏空了。因为种植大麻者需要大量用电，于是，他们会在地下室的墙上开洞，把电线接到电表前的管线上。以利于自己偷电。
·你还要看屋内空气的潮湿度，地板、以及其它家具可能长期受潮湿空气腐蚀，而出现结构扭曲或腐烂的现象。
·特别注意是否有重新装修的迹象。特别是地面上的翻新，以做掩盖。
·房屋是否有霉味。仔细嗅房屋内的气味，判断是否有冰毒实验室的气味或者闻起来像猫尿一样的刺激性气味。

·咨询左右邻舍也是一个补充办法

敲门问问这里之前的房主是不是常住这里？如果不是常住，偶尔来一下，是否一般都从后门进出？或只作短暂停留？窗子平时是不是都遮挡着？屋内有没有排风机的声音？有没有嗅觉到一些奇怪的味道？等等。这些都可以帮助判断房屋是不是大麻屋。

另外一个我要跟大家介绍一个凶宅的问题，何谓凶宅，卖家是否有责任披露实情

在房地产行业内，所谓的凶宅或是带有污名的物业(Stigmatized Properties)的定义是房屋内曾经发生过非正常死亡等事件，包括凶杀、自杀、重大传染病死亡、死因不明以及众口传说的鬼屋等。但是这是一个颇具争议的概念，因为并没有相关的法律法规明文作出定义。”
有些房屋曾经发生过凶杀案。我在日常销售中见过各种奇奇怪怪的房子，曾经有一次我带客户去一个传统的意大利社区看房子。待售的房屋刚经过装修，房屋的各方面条件都非常合客户的心意，后面还有一片树林，风景宜人，我们于是打算下Offer。后来出门的时候，我们看到房子临街的一侧有一个洞，当时我就觉得很奇怪，询问了卖家经纪称是因为万圣节孩子恶作剧砸的。但是这个洞的实际情况看起来不像是被孩子用砖块砸就能造成的。于是我们就敲开了邻居的门，隔壁邻居告诉我们这栋房子的地下室曾经发生过血案，被害者的尸骨就被扔在后面的林子里。我们当时听完后就觉得毛骨悚然，刚才我们还在地下室逗留了很久，客户还称非常喜欢地下室的装修和后面的那片树林。后面的结果不言而喻，我们没要那个房子
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地产经纪法有关于凶宅详细的规定

根据安省地产理事会(RECO)所规定，目前安省地产经纪必须公开对待售物业所知的事实和历史，因为可能影响一个人去决定是否购入该物业，不过，地产业界对该条例一直存在争议：究竟所公开的资料是否要包括被冠了污名的物业，作为卖家经纪，当买家经纪问到待售物业是否曾经发生过非正常死亡这样的事件，对方经纪是应该披露的。安省的地产经纪法RECO有详细的规定，并不是所有的情况都需要说明。法规规定有些情况卖家经纪必须如实详细地透露给买家，比方说大麻屋、屋内曾经发生刑事案件。这类信息的告知和透露，我们在做新经纪的培训的时候也会特别指出。但是例如自然死亡或者是传统意义迷信的闹鬼，经纪没有规定一定要披露。

五大类凶宅鬼宅售前经纪必须提醒告知

但是有相关条例规定，以下几类房屋在转售时必须要告知买家实情。

第一类：众所周知的凶宅。

第二类：待售物业曾经是大麻屋、毒窟或是曾经被用作色情场所。这类物业转售时卖家经纪也有披露信息的责任。因为这类物业存在很大的潜在危险，比方说有瘾君子不知道物业已经易主而继续登门求购毒品，这对于新业主而言后患无穷。

第三类：待售物业内曾经发生过凶杀案、自杀事件。

第四类：债务房，这类物业是指前一任业主因为负债、躲债、逃债而出售物业。如果不慎购买了这种债务房也是困扰不断。因为讨债的并不知情欠债的已经搬走了会继续上门滋事。对于出售这类物业，卖家也有责任需要提前告知买家。

第五类：众口传说的鬼宅。

总体而言，这五大类的物业被认为是常见的有麻烦的物业，带污名的物业(StigmatizedProperties)，在转手时，卖家需要特别提醒和告知。至于有其它问题的待售物业就需要个案看待，毕竟每一套房子都有属于其特殊的情况，无法一概而论。
鉴于安省目前还没有硬性的法律规定，买家如担心买到来路不明的凶宅，建议可以先从调查房子的身世是否“清白”开始。买家一定要充分了解之前业主的身份、生活状态等情况，看对方是否存在不可告人的目的。另外，地产专家提醒买家，比市价低很多的、久卖多时无人闻问的房子，以及转手多人一卖再卖的、业主急于转手的房子，都要格外留意。那么关于大麻屋和凶宅我今天就讲到这里，如果大家有什么问题，也欢迎给我打电话613-850-8888。613-850-4个8 于军，613-859-8888 孙维，谢谢你的收听。再见




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谢谢告知

 

[于军]

 

[PipiMom]

真心好, 信息这么全.

 

[PipiMom]

现在市场有点对买家好转了?

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

 

[于军]

渥太华老司机的卖房实战经验：如何打造出房屋的独特卖点，拥有定价权？





作为渥太华的地产经纪，于军、孙维团队在“如何把相同房屋卖得不同”上有自己的心得，其中很重要的一个要素就是：打造房屋的独特卖点！越独特，越抓人；越独特，越有定价权。

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相信许多华人都看过中央电视台的星光大道，很多草根明星非常受观众欢迎。这些人每个都有独特个性，有着与学院派完全不一样的风格。比如：凤凰传奇——强烈的节奏感；李玉刚——梅派新传人+流行元素；朱之文——说话打扮象大傻，开口唱歌把人惊傻等。
在这热闹的背后，反映出了一个很重要的大众心理，人们都喜欢独特的东西。这种大众心理，在卖房中也同样存在。如果你的房子与大多数的房子一样，你受到的关注就会减少，溢价能力就会打折，房子多了买的人不多，肯定也就卖不出好价钱。相反，你的房子如果与大多数房子不一样（当然指的是优点多，而不是缺陷多），关注你房子的人就会多，溢价能力就强，就一定会卖出好价钱。

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在于军、孙维团队看来，房子自己是会说话的，每个房子都会有与想购房的人有自己的交流方式，房子地角、朝向、高度、造型、位置甚至气味、气质都会与想购房的人有互动，所以房屋的独特性是非常重要的。那么，怎样才能打造出独特的房屋卖点呢？要知道，你的房子不特别，你的房子不独特，就不要怪买家记不住你的房子，当然就更不可能打动买家，更加不可能购买了。可能有人会说，我的房子太大众化了，沒法打造独特的卖点。其实任何一个房子都可以打造出一个独特的卖点，只是你沒有掌握方法而已。许多房子90℅是雷同的，但总是有10%的部分是不同的。这么多类似的房子，买家为什么要买你的？你就沒有想过办法，让你的房子变的与别人的不一样，形成一个独特的卖点？人们大都喜欢新异的东西，你只要想办法使你的产品发生一点变化，差异化就出来了，人们就很可能愿意购买你的房子，并为之支付较高价钱。


失败的人找借口，成功的人找方法


如何才能为你的房子打造出独一无二的卖点呢？今天，于军、孙维团队就告诉大家简易流程来帮助您打造房屋的独特卖点：


1、清洁、清理房屋，呈现美观大方状态；

2、换位思考法：围绕自己的房子划定最需要的买家群 A-B-C；

3、找到买家群的需求和梦想；

4、修补房屋相关瑕疵，加强推广宣传说明，试图满足买家群的需求；

5、形成房屋的独特卖点，逐项测试、完善、推广，直至售出。

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房子的客户群找准了就好卖，找不准就不会好卖。你如果划定好了你的买家客户群，那么接下来你要做的工作就是挖掘买家的需求。你只有切实的搞明白了客户的真正需求是什么，才能根据客户的需求，创造出新的卖点。比如：

风水房的概念：后面有山、前面有水，左青龙、右白虎，谁住谁走运。

学区房的概念：离学校近。

湖景房的概念：后院停游艇，阳光充足的概念，比如前面的门窗可能更大一点。

购物方便的概念：靠近超市。

空气清新的概念：背靠树林或周围绿树多一些。

翻建概念：旧房子土地价值高一些等。



于军、孙维友情提醒：

在卖房之前，必须明确把你的房子卖给哪一类人会最受欢迎。你不能指望把你的房子卖给世界上所有的人，贪多嚼不烂。有句叫做“多就是少，少就是多”。你越是想卖给的人多，就越没有特点，越没有针对性，就越不好卖。反而那些目标客户较窄但明确，针对性强的房子卖的比贪图客户全而多的房子卖得好。