【于军地产团队】于军,孙维说房(持续更新,敬请关注)– ---------渥太华地产经纪 -----------------于军(先生):613-850-8888 ;孙维(女士)613-859-8888


加拿大购买公寓的优点
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大家好,我是于军,我是孙维,今天我要跟大家探讨购买Condo的优点。


通常来讲,从祖国刚来的技术新移民更习惯于大陆的住房模式,移民后的第一次购房,多半会考虑买一个公寓,他们的主要理由可能是:

1.公寓的价格较为便宜;

2.公寓比较安全,有防盗和保安系统;

3.公寓隔音效果好,房间之间互不干扰;

4.公寓统一管理,省事省力,操心少;



这些理由是非常有的道理的,尤其是我们从小就已经习惯了住房楼房的生活模式,住condo,我们可以省下很多在Home Depot寻找各式各样从来没见过的配件的时间,也不用经

常挑战一下自己老公的动手能力, 也就是说买住公寓的优点,正确好是买住独立屋的缺点。住过独立屋的人都知道,最麻烦的是,割草,铲雪,倒垃圾,屋顶修理等等……所此,不少人以为,买住公寓利多弊少:“只缴纳管理费,万事不管,悠哉的很”。

通常情况下,对于购买这类房屋的买家来说, 在下offer的时候,建议设置Status Certificate条款,其目的在调查Condominium公司的经济状况,核对 管理费(Maintenance fee)的金额、包括哪些项目、未来管理费的升降幅度等等,通常这类文件由卖方提 供,费用由卖方承担。也就是说,Status Certificate这一条款可作为一个先决条件(Condition),在买方满意上述文件后,再予以取消,使Offer正式生效, 由此保护买家的权益。


特别强调的是,聪明的购房者应该全面、准确地了解Condominium公司收取的管理费究竟包括哪些项目。通常来说,当中可能包括电、水、暖气、地税、 房屋保险、中央空调、有线电视、停车位、公共设施开支(门前铲雪、割草)等。但每家公司收取的费用不同,涵盖的收费项目也不同。



此外,每家物业管理公司都会从管理费中提出一部分金额作为预留金,用于日后维修屋顶、窗户、外墙、电梯、走廊、停车尝暖气、下水道系统、电路和 游泳池等娱乐设施。




也常常有买家咨询,买Condominium是否要验房? 本人的建议是无需验房。因为对于大的结构性修补等方面的开支,都将有物业管理公司承担,只是为了屋内数量非常有限的设施去花费几百元钱验房的话,有些得不偿失。当然,对于那些年份较旧的独立屋、半独立屋来说,验房则是非常有必要的。道理很简单:这类房屋无论发生什么样的损坏,除了保险公司可以承保的,或者建筑商仍然提供保修的新屋来说,通常要由屋主自行承担修复的费用。


关于购买公寓的优点我就讲到这里,如果有什么问题的话呢,也可以给我打电话。我的电话是613-850-8888。613850四个8,于军,613- 859-8888 孙维,谢谢您的收听,再见。


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渥太华买房不可忽略的问题之-----避免买到大麻屋和凶宅



大家好,我是于军,我是孙维。今天我和大家交流一个,渥太华买房不可忽略的问题之-----避免买到大麻屋和凶宅
很多买家都担心自己买的房子是曾经种过大麻的房屋,害怕霉毒还在墙内影响室内空气,害怕里它发霉最终破坏房屋结构,或者害怕卖房子时没人敢要。那么怎样才能判断出房子是否为“大麻屋”呢?

当房屋显示出一些特殊迹象时,你需要格外留意,因为这可能预示着你购买的房屋曾是大麻屋。
据报道,渥太华警方每年平均捣毁23桩大麻屋种植交易。但警方估计,每年仍会有几十桩大麻屋交易逃过法网,潜在于市场中。

以下为你提供几个比较明显的迹象,来看看房屋是否为“大麻屋”

管道系统是否做过修改。由房屋墙壁、天花板上是否有很多钉眼和孔洞。如果天花板有很多钉眼,则有可能是之前用来悬挂加热大麻的挂灯,以及通风用的风洞。·房角等其它地方是否有霉斑。有些霉菌并不明显,因此最好聘请专业验屋师进行检查。
在冬天,种植大麻的房屋的屋顶不易积雪。因此,在冬季下雪时节看房时,应观察房屋屋顶是否同大多数房屋一样有积雪。因为种大麻的房屋屋内温度很高,它这个房屋的积雪就会融化在冬天
另外一个呢就是检查电箱、电路是否被改动过。检查是否有新铺设的水管及供水、排水口。由于种植大麻需要大量水分,因此需额外增添淋水等设备。如果房屋水管线路与通常的房屋有所区别,则具有种植大麻的可能性。
·检查房基与混凝土墙面是否被掏空了。因为种植大麻者需要大量用电,于是,他们会在地下室的墙上开洞,把电线接到电表前的管线上。以利于自己偷电。
·你还要看屋内空气的潮湿度,地板、以及其它家具可能长期受潮湿空气腐蚀,而出现结构扭曲或腐烂的现象。
·特别注意是否有重新装修的迹象。特别是地面上的翻新,以做掩盖。
·房屋是否有霉味。仔细嗅房屋内的气味,判断是否有冰毒实验室的气味或者闻起来像猫尿一样的刺激性气味。

·咨询左右邻舍也是一个补充办法

敲门问问这里之前的房主是不是常住这里?如果不是常住,偶尔来一下,是否一般都从后门进出?或只作短暂停留?窗子平时是不是都遮挡着?屋内有没有排风机的声音?有没有嗅觉到一些奇怪的味道?等等。这些都可以帮助判断房屋是不是大麻屋。

另外一个我要跟大家介绍一个凶宅的问题,何谓凶宅,卖家是否有责任披露实情

在房地产行业内,所谓的凶宅或是带有污名的物业(Stigmatized Properties)的定义是房屋内曾经发生过非正常死亡等事件,包括凶杀、自杀、重大传染病死亡、死因不明以及众口传说的鬼屋等。但是这是一个颇具争议的概念,因为并没有相关的法律法规明文作出定义。”
有些房屋曾经发生过凶杀案。我在日常销售中见过各种奇奇怪怪的房子,曾经有一次我带客户去一个传统的意大利社区看房子。待售的房屋刚经过装修,房屋的各方面条件都非常合客户的心意,后面还有一片树林,风景宜人,我们于是打算下Offer。后来出门的时候,我们看到房子临街的一侧有一个洞,当时我就觉得很奇怪,询问了卖家经纪称是因为万圣节孩子恶作剧砸的。但是这个洞的实际情况看起来不像是被孩子用砖块砸就能造成的。于是我们就敲开了邻居的门,隔壁邻居告诉我们这栋房子的地下室曾经发生过血案,被害者的尸骨就被扔在后面的林子里。我们当时听完后就觉得毛骨悚然,刚才我们还在地下室逗留了很久,客户还称非常喜欢地下室的装修和后面的那片树林。后面的结果不言而喻,我们没要那个房子
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地产经纪法有关于凶宅详细的规定

根据安省地产理事会(RECO)所规定,目前安省地产经纪必须公开对待售物业所知的事实和历史,因为可能影响一个人去决定是否购入该物业,不过,地产业界对该条例一直存在争议:究竟所公开的资料是否要包括被冠了污名的物业,作为卖家经纪,当买家经纪问到待售物业是否曾经发生过非正常死亡这样的事件,对方经纪是应该披露的。安省的地产经纪法RECO有详细的规定,并不是所有的情况都需要说明。法规规定有些情况卖家经纪必须如实详细地透露给买家,比方说大麻屋、屋内曾经发生刑事案件。这类信息的告知和透露,我们在做新经纪的培训的时候也会特别指出。但是例如自然死亡或者是传统意义迷信的闹鬼,经纪没有规定一定要披露。

五大类凶宅鬼宅售前经纪必须提醒告知

但是有相关条例规定,以下几类房屋在转售时必须要告知买家实情。

第一类:众所周知的凶宅。

第二类:待售物业曾经是大麻屋、毒窟或是曾经被用作色情场所。这类物业转售时卖家经纪也有披露信息的责任。因为这类物业存在很大的潜在危险,比方说有瘾君子不知道物业已经易主而继续登门求购毒品,这对于新业主而言后患无穷。

第三类:待售物业内曾经发生过凶杀案、自杀事件。

第四类:债务房,这类物业是指前一任业主因为负债、躲债、逃债而出售物业。如果不慎购买了这种债务房也是困扰不断。因为讨债的并不知情欠债的已经搬走了会继续上门滋事。对于出售这类物业,卖家也有责任需要提前告知买家。

第五类:众口传说的鬼宅。

总体而言,这五大类的物业被认为是常见的有麻烦的物业,带污名的物业(StigmatizedProperties),在转手时,卖家需要特别提醒和告知。至于有其它问题的待售物业就需要个案看待,毕竟每一套房子都有属于其特殊的情况,无法一概而论。
鉴于安省目前还没有硬性的法律规定,买家如担心买到来路不明的凶宅,建议可以先从调查房子的身世是否“清白”开始。买家一定要充分了解之前业主的身份、生活状态等情况,看对方是否存在不可告人的目的。另外,地产专家提醒买家,比市价低很多的、久卖多时无人闻问的房子,以及转手多人一卖再卖的、业主急于转手的房子,都要格外留意。那么关于大麻屋和凶宅我今天就讲到这里,如果大家有什么问题,也欢迎给我打电话613-850-8888。613-850-4个8 于军,613-859-8888 孙维,谢谢你的收听。再见




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谢谢告知
 
真心好, 信息这么全.
 
现在市场有点对买家好转了?
 
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渥太华老司机的卖房实战经验:如何打造出房屋的独特卖点,拥有定价权?





作为渥太华的地产经纪,于军、孙维团队在“如何把相同房屋卖得不同”上有自己的心得,其中很重要的一个要素就是:打造房屋的独特卖点!越独特,越抓人;越独特,越有定价权。
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相信许多华人都看过中央电视台的星光大道,很多草根明星非常受观众欢迎。这些人每个都有独特个性,有着与学院派完全不一样的风格。比如:凤凰传奇——强烈的节奏感;李玉刚——梅派新传人+流行元素;朱之文——说话打扮象大傻,开口唱歌把人惊傻等。
在这热闹的背后,反映出了一个很重要的大众心理,人们都喜欢独特的东西。这种大众心理,在卖房中也同样存在。如果你的房子与大多数的房子一样,你受到的关注就会减少,溢价能力就会打折,房子多了买的人不多,肯定也就卖不出好价钱。相反,你的房子如果与大多数房子不一样(当然指的是优点多,而不是缺陷多),关注你房子的人就会多,溢价能力就强,就一定会卖出好价钱。
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在于军、孙维团队看来,房子自己是会说话的,每个房子都会有与想购房的人有自己的交流方式,房子地角、朝向、高度、造型、位置甚至气味、气质都会与想购房的人有互动,所以房屋的独特性是非常重要的。那么,怎样才能打造出独特的房屋卖点呢?要知道,你的房子不特别,你的房子不独特,就不要怪买家记不住你的房子,当然就更不可能打动买家,更加不可能购买了。可能有人会说,我的房子太大众化了,沒法打造独特的卖点。其实任何一个房子都可以打造出一个独特的卖点,只是你沒有掌握方法而已。许多房子90℅是雷同的,但总是有10%的部分是不同的。这么多类似的房子,买家为什么要买你的?你就沒有想过办法,让你的房子变的与别人的不一样,形成一个独特的卖点?人们大都喜欢新异的东西,你只要想办法使你的产品发生一点变化,差异化就出来了,人们就很可能愿意购买你的房子,并为之支付较高价钱。


失败的人找借口,成功的人找方法


如何才能为你的房子打造出独一无二的卖点呢?今天,于军、孙维团队就告诉大家简易流程来帮助您打造房屋的独特卖点:


1、清洁、清理房屋,呈现美观大方状态;

2、换位思考法:围绕自己的房子划定最需要的买家群 A-B-C;

3、找到买家群的需求和梦想;

4、修补房屋相关瑕疵,加强推广宣传说明,试图满足买家群的需求;

5、形成房屋的独特卖点,逐项测试、完善、推广,直至售出。

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房子的客户群找准了就好卖,找不准就不会好卖。你如果划定好了你的买家客户群,那么接下来你要做的工作就是挖掘买家的需求。你只有切实的搞明白了客户的真正需求是什么,才能根据客户的需求,创造出新的卖点。比如:

风水房的概念:后面有山、前面有水,左青龙、右白虎,谁住谁走运。

学区房的概念:离学校近。

湖景房的概念:后院停游艇,阳光充足的概念,比如前面的门窗可能更大一点。

购物方便的概念:靠近超市。

空气清新的概念:背靠树林或周围绿树多一些。

翻建概念:旧房子土地价值高一些等。



于军、孙维友情提醒:

在卖房之前,必须明确把你的房子卖给哪一类人会最受欢迎。你不能指望把你的房子卖给世界上所有的人,贪多嚼不烂。有句叫做“多就是少,少就是多”。你越是想卖给的人多,就越没有特点,越没有针对性,就越不好卖。反而那些目标客户较窄但明确,针对性强的房子卖的比贪图客户全而多的房子卖得好。

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