财主们，土豪们，房东们，颤抖吧！

[吃肉的绵羊]

No income tax, only consume tax. Best for all.

当社会出现众多穷人不能果腹时，偷盗抢劫就会大行其道。就会出现巨大的社会问题。富人能独善其身？
交税，如果用一个难听的代名词来表达税收，就是买”平安“。
享受加拿大安全，平和，平等，多元文化等等的代价之一就是交税。

 

[zyu2024]

当社会出现众多穷人不能果腹时，偷盗抢劫就会大行其道。就会出现巨大的社会问题。富人能独善其身？
交税，如果用一个难听的代名词来表达税收，就是买”平安“。
享受加拿大安全，平和，平等，多元文化等等的代价之一就是交税。

古惑仔之加拿大自由党

 

[阿土仔]

本来好好一个加拿大，被蛆多搞来无数烂人坐吃，挤兑社会资源。打倒蛆多，势在必行！

 

[土拨悬铃木]

简单地说：投资房产的目的是盈利。那么就有年回报率的考量。这就和租金联系上了。你是读书人。应该很容易理解这简单逻辑关系。
如果你对富人可以为富不仁和穷人流落街头无感，我收回我支持你的那个贴。不勉强你。

能在这里发言的， 都是读过书的。 这点不用强调了。

说实话， 虽然有人说房东们会把今后卖房产生的capital gain tax作为成本计入房租考量， 但是我依然不能理解这里头的关系。

原因如下：

假设房东购买房产，花费A， 预计n年以后卖出， 预计卖出价B， 预计n年以后卖出时的capital gain tax税率为:对taxable 的gain超过C的部分按照r2征收,对没有超过C的gain按照r1征收。

参考：
So, it’s not that capital gains are taxed at a rate of 50%, but it’s that 50% of the capital gains are taxable. At least until June 25, 2024, when that rate changes to 66.7% for gains more than $250,000. And the capital gains tax rate depends on the amount of your income. You add the capital gain to your income for the year, including money you receive from your job, side hustles, dividends in non-registered accounts, any selling of assets and so on.

那么， 房东对于今后卖房产生capital gain tax的成本，预计为：
如果 (B-A)/2 > $250,000, 那么, $250,000*r1+((B-A)/2 - $250,000)*r2
如果 (B-A)/2 <= $250,000, 那么, $250,000*r1

对吧。

而这里头的 n , B, r2，以及C（现在而言是$250,000），都是未知数。
请问你怎么做计划做成本提取？

如果一定要做， 那岂不是随着房东怎么想，就怎么提？

我相信没有哪个房东会算得出自己在未知的多年以后， 卖出时，会有多少Capital Gain Tax的。

正因为如此， 我很难理解，Capital Gain Tax的变化， 会让房东的房租产生变化。
因为连房东自己都不知道自己将会在多少年以后卖房。 作为房东， 卖房的决定是根据实际情况做出的动态判断。 一般来说， 买下房子出租， 这笔投资持续产生正现金收入， 好好的为什么要卖房？你Capital Gain Tax的计算方法去变化好了， 我反正不想卖房， 房子好好的在帮我产生收入呢。 只要不卖房， Capital Gain Tax与我如浮云嘛。

而房东自己也不知道会在某一年出现一个什么因素， 导致自己卖房。

更何况， 这笔税的计算， 还要涉及到在房东卖房的那一年， ta的taxable的收入是多少。 这就更复杂， 更无法预计了。

既然如此， 这份房租跟未知年份以后的卖房，根据未知税率的Capital Gain Tax怎么会影响到当前的租金呢？

综上所述， 房租和Capital Gain Tax， 在我看来， 是无法挂钩的。我看不懂， 为什么Capital Gain Tax计算方法变化了， 房东们要颤抖？

我的这份疑惑，跟富人是否为富不仁和穷人是否流落街头，完全无关呀。 我从头到尾也没有考虑过富人是否为富不仁和穷人是否流落街头。

我也不是对富人是否为富不仁和穷人是否流落街头没有自己的看法， 但是这份看法， 跟我的疑虑， 没有关系。 属于两条异面的直线， 既不平行， 也不相交。 你懂这个意思嘛？ 所以， 我既不需要你的支持， 也不需要你收回支持， 而是， 这跟支持不支持没关系，也不会勉强你来勉强我。 你懂吗？

 

[吃肉的绵羊]

能在这里发言的， 都是读过书的。 这点不用强调了。

说实话， 虽然有人说房东们会把今后卖房产生的capital gain tax作为成本计入房租考量， 但是我依然不能理解这里头的关系。

原因如下：

假设房东购买房产，花费A， 预计n年以后卖出， 预计卖出价B， 预计n年以后卖出时的capital gain tax税率为:对taxable 的gain超过C的部分按照r2征收,对没有超过C的gain按照r1征收。

参考：
So, it’s not that capital gains are taxed at a rate of 50%, but it’s that 50% of the capital gains are taxable. At least until June 25, 2024, when that rate changes to 66.7% for gains more than $250,000. And the capital gains tax rate depends on the amount of your income. You add the capital gain to your income for the year, including money you receive from your job, side hustles, dividends in non-registered accounts, any selling of assets and so on.

那么， 房东对于今后卖房产生capital gain tax的成本，预计为：
如果 (B-A)/2 > $250,000, 那么, $250,000*r1+((B-A)/2 - $250,000)*r2
如果 (B-A)/2 <= $250,000, 那么, $250,000*r1

对吧。

而这里头的 n , B, r2，以及C（现在而言是$250,000），都是未知数。
请问你怎么做计划做成本提取？

如果一定要做， 那岂不是随着房东怎么想，就怎么提？

我相信没有哪个房东会算得出自己在未知的多年以后， 卖出时，会有多少Capital Gain Tax的。

正因为如此， 我很难理解，Capital Gain Tax的变化， 会让房东的房租产生变化。
因为连房东自己都不知道自己将会在多少年以后卖房。 作为房东， 卖房的决定是根据实际情况做出的动态判断。 一般来说， 买下房子出租， 这笔投资持续产生正现金收入， 好好的为什么要卖房？你Capital Gain Tax的计算方法去变化好了， 我反正不想卖房， 房子好好的在帮我产生收入呢。 只要不卖房， Capital Gain Tax与我如浮云嘛。

而房东自己也不知道会在某一年出现一个什么因素， 导致自己卖房。

更何况， 这笔税的计算， 还要涉及到在房东卖房的那一年， ta的taxable的收入是多少。 这就更复杂， 更无法预计了。

既然如此， 这份房租跟未知年份以后的卖房，根据未知税率的Capital Gain Tax怎么会影响到当前的租金呢？

综上所述， 房租和Capital Gain Tax， 在我看来， 是无法挂钩的。我看不懂， 为什么Capital Gain Tax计算方法变化了， 房东们要颤抖？

我的这份疑惑，跟富人是否为富不仁和穷人是否流落街头，完全无关呀。 我从头到尾也没有考虑过富人是否为富不仁和穷人是否流落街头。

我也不是对富人是否为富不仁和穷人是否流落街头没有自己的看法， 但是这份看法， 跟我的疑虑， 没有关系。 属于两条异面的直线， 既不平行， 也不相交。 你懂这个意思嘛？ 所以， 我既不需要你的支持， 也不需要你收回支持， 而是， 这跟支持不支持没关系，也不会勉强你来勉强我。 你懂吗？

你没有设立边界条件，所以你把事情复杂化了。如果时间无限，那么房主死亡后变成遗产，税率不同了。税率可能变成更高，也可能变成很低。如果你把时间设定在明年，你就理解了。
另外，你的（B-A)/2 > $250,000, 和我理解的不太一致。我觉得是 （B-A)> $250,000。 可能我错了。

我理解比较简单粗暴：增益的开始25万或25万以内的实际数，50%算入个人当年收入计税，如果增益超过25万，那么超过部分按66.7%计入当年收入。句号。

 

[土拨悬铃木]

你没有设立边界条件，所以你把事情复杂化了。如果时间无限，那么房主死亡后变成遗产，税率不同了。税率可能变成更高，也可能变成很低。如果你把时间设定在明年，你就理解了。
另外，你的（B-A)/2 > $250,000, 和我理解的不太一致。我觉得是 （B-A)> $250,000。 可能我错了。

我理解比较简单粗暴：增益的开始25万或25万以内的实际数，50%算入个人当年收入计税，如果增益超过25万，那么超过部分按66.7%计入当年收入。句号。

复杂， 是因为有太多未知数了。
因为有太多未知数， 所以， capital gain tax的计算方法变化， 跟房东的房租无法挂钩， 房东也根本不会，也不应因此而发生颤抖。



就像你说的， 如果房东一辈子不卖房， 那么到死也不可能触发capital gain tax. 那么请问capital gain tax为什么会对其租金产生影响？ta又为什么会因为capital gain tax的计算方法发生变化而颤抖呢？

更何况， 谁又规定了， capital gain 一定是正数呢？ 万一某一年， 房东因为自身原因必须卖房， 而跟其购房时的价格比较， 他是亏的！ 那么capital gain tax跟他又有什么关系呢？ 他又怎能依照capital gain tax的因素来调整自己的房租呢？他的颤抖又因何而来？

即便按照你比较简单粗暴的理解吧。 我就只需要一句就能让你的简单粗暴变得跟房租与capital gain tax毫无关系： 你再怎么简单粗暴， 架不住房东不卖房， 而且他自己也不知什么时候卖房。

请问，这个房东的房租又怎么会根据capital gain tax的变化而变化呢？

 

[laurie]

复杂， 是因为有太多未知数了。
因为有太多未知数， 所以， capital gain tax的计算方法变化， 跟房东的房租无法挂钩， 房东也根本不会，也不应因此而发生颤抖。



就像你说的， 如果房东一辈子不卖房， 那么到死也不可能触发capital gain tax. 那么请问capital gain tax为什么会对其租金产生影响？ta又为什么会因为capital gain tax的计算方法发生变化而颤抖呢？

更何况， 谁又规定了， capital gain 一定是正数呢？ 万一某一年， 房东因为自身原因必须卖房， 而跟其购房时的价格比较， 他是亏的！ 那么capital gain tax跟他又有什么关系呢？ 他又怎能依照capital gain tax的因素来调整自己的房租呢？他的颤抖又因何而来？

即便按照你比较简单粗暴的理解吧。 我就只需要一句就能让你的简单粗暴变得跟房租与capital gain tax毫无关系： 你再怎么简单粗暴， 架不住房东不卖房， 而且他自己也不知什么时候卖房。

请问，这个房东的房租又怎么会根据capital gain tax的变化而变化呢？

当地主是为了赚钱，途径无非两个方面，房租加资本增值。计划当房东的打一开始都会算计到这两方面的收益，不是仅仅一方面。

 

[光放]

这些讨论都是丢了西瓜捡了芝麻。
真正让房东门颤抖的是：他们成了政府混蛋政策的替罪羊。是政客们杀富济贫的牺牲品。
加拿大是资本主义社会吗？私人财产神圣不可侵犯吗？
魁北克交不起房租的老年租客的困境是房东造成的吗？没有这房东，他们恐怕早十年就流落街头了。他们的困境应该以牺牲房东利益的方式来解决吗？
买房出租是生意吗？需要公平吗？这些年听说过任何一例房东欺压房客的事情吗？
照现在这样继续下去，终有一天房东会被消灭。那时候加拿大就会人人有其屋了吗？
真正的资本主义社会政府维持公平的社会环境，其他的靠经济规律自行调节。真正的计划经济靠政府的规划和强大的执行能力。加拿大是什么，四不像。

 

[土拨悬铃木]

当地主是为了赚钱，途径无非两个方面，房租加资本增值。计划当房东的打一开始都会算计到这两方面的收益，不是仅仅一方面。

是，房东的投资收益来自两处，一个是出租的房租，另一个是今后卖房产生的增值。这个我知道。

capital gain tax会影响后一种收益，我也明白。

我的疑惑是，后一种影响不应该影响到前一种房租收益。

我当然也理解房东们会因为后者预期收益减弱，而有增加房租收益的冲动。我当然理解。

问题是，后者的收益减少无法计算。只能虚拟估摸。而且，每隔一段时间，因为房价波动，出售意愿的改变，或者tax计算发生改变，导致这笔“收益减少”既无法计算，评估也会很不准确。

房东只能大概得出“我大概要亏了”或者“我的预期收益会减少”这种模模糊糊的结论。

那他怎么加房租？加多少？这个Delta无法计算呀。

更何况，我也已经再三提到过，如果房东的房租生意做得好好的，每个月有正现金流入，他干嘛卖房？他没有卖房计划，那有何必增加或减少房租？又何必颤抖？？？

我看不出capital gain tax改变，会让房租变化，房东颤抖的必然联系。

再说，这次capital gain tax修改难道只会影响到房地产增值吗？其他经济活动，比如股票投资，基金投资等，产生的taxable capital gain 不受影响？？？ 他们获利套现的频率比房东们要高得多吧。要颤抖也应该是股民先颤抖呀。房东的买卖频率比股民低多了！

 

[wilson111]

我想知道你什么时候开始交税的？
我确实交税不多，也交过最低税率，但最近二十年绝对不是最低税率。
我有胆这么说，因为我这样做了。
你呢？

那就对了，你缴的税不多，说明你在吃福利。看来大家的判断是没错的，我们缴的税就养了你们这些人。

我的收入完全来自薪水，缴税也有小20年了吧，缴税大概什么水平呢，这么说吧，可能比你的收入还高。

 

[wilson111]

凭什么要看得起资本家？给个理由。我信奉的人人平等。绝不会仰看那些自以为有钱的人。
想告诉你，我没有申请过政府的低收入福利，因为我不需要。我交税，虽然不多但每年都交，而且是到达渥太华的第一年开始就每年都交税。觉得对得起良心。你是第几年开始交税的？
谁是加拿大的蛀虫？ 我认为是那些不择手段唯利是图，自私的以为交点税就高人一等的人（特别说明，没有说你是这种人）。在加拿大生活，就应该接受加拿大的法律和基本义务。要用行动，而不是嘴皮。加拿大实行的是全世界比较公平的社会制度，收税是保证执行这种制度的必要手段。逃税，违法避税，相信最后会遭到清算。不要以为7年后就能过关。
作为一个加拿大人，有优越感有错吗？

建议你捋一捋你的逻辑，你又说信奉人人平等，但是看不起xxx? 这叫人人平等？

你口口声声说不仇富，字字里面透着仇富。

资本家是跑你门口天天炫富了还是咋地，需要你仰看么？如果这不是仇富，那又是啥？

你给解释解释这些辛辛苦苦工作，老老实实缴税的是怎么就不择手段，唯利是图的？

你天天喊着支持加税，那还不是因为加不到你头上，损害不到你的利益。你咋不喊着支持砍福利，或者把你享受的福利都捐出去？

谁是加拿大蛀虫？一目了然

 

[presario]

有钱人是不交税的。。

 

[tt8966]

有钱人是不交税的。。

对呀，坑的就是这些苦逼的中产，谁都想砍一刀

 

[阿土仔]

建议你捋一捋你的逻辑，你又说信奉人人平等，但是看不起xxx? 这叫人人平等？

你口口声声说不仇富，字字里面透着仇富。

资本家是跑你门口天天炫富了还是咋地，需要你仰看么？如果这不是仇富，那又是啥？

你给解释解释这些辛辛苦苦工作，老老实实缴税的是怎么就不择手段，唯利是图的？

你天天喊着支持加税，那还不是因为加不到你头上，损害不到你的利益。你咋不喊着支持砍福利，或者把你享受的福利都捐出去？

谁是加拿大蛀虫？一目了然

原来是仇富弄的，国内就有一伙儿这种人，整天苦大仇深的，何必呢！

 

[wilson111]

是，房东的投资收益来自两处，一个是出租的房租，另一个是今后卖房产生的增值。这个我知道。

capital gain tax会影响后一种收益，我也明白。

我的疑惑是，后一种影响不应该影响到前一种房租收益。

我当然也理解房东们会因为后者预期收益减弱，而有增加房租收益的冲动。我当然理解。

问题是，后者的收益减少无法计算。只能虚拟估摸。而且，每隔一段时间，因为房价波动，出售意愿的改变，或者tax计算发生改变，导致这笔“收益减少”既无法计算，评估也会很不准确。

房东只能大概得出“我大概要亏了”或者“我的预期收益会减少”这种模模糊糊的结论。

那他怎么加房租？加多少？这个Delta无法计算呀。

更何况，我也已经再三提到过，如果房东的房租生意做得好好的，每个月有正现金流入，他干嘛卖房？他没有卖房计划，那有何必增加或减少房租？又何必颤抖？？？

我看不出capital gain tax改变，会让房租变化，房东颤抖的必然联系。

再说，这次capital gain tax修改难道只会影响到房地产增值吗？其他经济活动，比如股票投资，基金投资等，产生的taxable capital gain 不受影响？？？ 他们获利套现的频率比房东们要高得多吧。要颤抖也应该是股民先颤抖呀。房东的买卖频率比股民低多了！

你说的非常对，小房东肯定是不知道怎么计算这些delta，而且就算小房东知道怎么计算，他自己也没有定价权，如果市场的平均价格不变化，他自己也没法把这部分损耗算进去，原因很简单，你房租的价格标的比平均高了，就没人来租你的房子了。

但是captial gain tax确实会影响房租，影响的方式可能和你想象的不一样。

首先我们要考虑，房租的定价权是谁来控制的，很明显，是那些持有大量出租房产的物业公司，那么这些房产公司是怎么定价的？这个因素肯定很多，但是一个很重要的因素就是，这些房产公司每年的财报里面必然要披露投资回报率，那么投资回报率必然包含出租收益和潜在的增值收益。

如果房产增值收益变少了，而出租收益不变，必然会导致投资回报率的下降，这样必然会影响投资者的信心，所以这些持有大量房产的物业公司必然会把损失的收益转嫁到出租收益上面，也就是体现在房租会上涨。
这些拥有定价权的物业公司涨了房租以后，小房东们就会跟风上涨，最终导致整体市场房租的上涨，当然这些涨幅可能不足以完全抵消损失，但是也会大部分抵消。

所以最终的最大受害者是租客，其次是小房东。