精华 一个地产经纪的日记摘选(更新中)

本帖由 麦燕萍2014-05-15 发布。版面名称:买房卖房

  1. 麦燕萍

    麦燕萍 Cell: 6137901633 Kellers Williams VIP Realty ID:113178 VIP

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    不好意思,这段时间很忙,没有及时回复。
    这个问题,我的下一篇博客里提到,是这样讲解的:房子内部条件:如果是低端出租市场,同样的户型,内部装修好与不好,租金相差不大,也就100-200元,但是对于这些穷的租客而言,100-200也是笔大数目,只要状况还过得去,他们一般会选择租便宜的。但是高端出租市场,内部装修好与不好,出租价格会相差比较大,有300元以上,所以装修比较重要。
    也不知道这个答复有没有回答了你的问题?
     
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  2. 麦燕萍

    麦燕萍 Cell: 6137901633 Kellers Williams VIP Realty ID:113178 VIP

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    2017年5月4日 星期四 期待郁金香节的到来

    渥太华出租市场浅析



    在加拿大的几个大城市中,渥太华的出租回报率是较高的,主要是因为它的房价不高,出租市场巨大、租金合理、空置率偏低。

    为什么说出租市场巨大呢?这得从各行业的雇员组成说起,渥太华作为加拿大的政治、文化、教育和科技中心,从业人员包括各级政府雇员、高科技从业者、医务教育工作者和一些低层劳动者等。很多人的收入高,但是工作流动性强。其次是老外没有存钱的习惯,又不一定得到父母的资助,首付对他们而言是一个挑战。

    高端市场的租客(月租$2000以上):流动性工作的政府雇员(比如部队军人)、医院里的实习医生和护士、机场工作人员、IT从业者、好学校的学生和陪读家长等。

    低端市场的租客:低收入人群(比如零售业、服务业、餐饮员工)、初入职场者、在校大学生等。

    根据以上信息,出租房的选择应该侧重于两点:

    一、地点:靠近大学、好的私校或中学,近医院、机场、市中心、购物交通方便的房子几乎不愁租;

    二、房子内部条件:如果是低端出租市场,同样的户型,内部装修好与不好,租金相差不大,也就100-200元,但是对于这些穷的租客而言,100-200也是笔大数目,只要房子状况还过得去,他们一般会选择租便宜的。但是高端出租市场,内部装修好与不好,出租价格会相差比较大,有300元以上,所以装修比较重要。

    出租房的回报率:

    一、现金流收益;
    二、按揭贷款的本金回付;
    三、房产增值部分。


    拿BARRHAVEN一套TOWNHOUSE(无物业费)举例:

    价格:$350000
    首付:35%, $122500
    期限:30年
    利率:2.59%
    按揭:$979.55每月X12个月=$11754.6年
    租金:$1600每月X12个月=$19200年 (租客自付水电煤网费,承担铲雪除草等工作)
    地税:$3500每年
    房屋保险:$60X12个月=$720年
    维修费:3%
    空置率:5%



    所得收益:

    一、现金流
    租金收入($19200)-房贷($11754.6)-地税($3500)-房屋保险($720)=$3225.4-$19200X(3%+5%)(维修和空置率)=$3225.4-$1536=$1689.4


    二、按揭贷款的本金回付部分
    买家所付的按揭贷款分为两部分,一部分是银行所收利息,另一部分是本金。随着时间的推移,利息部分会起来越少,本金部分越来越多。以这套房子为例,前三年本金回付为:


    第一年:$5082.78;
    第二年:$5216.00;
    第三年:$5352.71。


    可以看到,本金是不断地增加。

    如果不计算出租物业的第三项收益:房产增值部分,只看前两项收益(现金收益和本金回付),减去维修和空置率后,客户获利:

    第一年:$6772.18($1689.4+$5082.78);
    第二年:$6905.4($1689.4+$5216);
    第三年:$7041.11($1689.4+$5352.71)。


    再看买家所付出的资本投资金额:首付:$122500; 土地转让税:$3725;律师费、房产登记及产权保险等费用:$1500。投资总额为:$127725

    用年利润除以投资总值,就可以得到投资回报率。

    第一年: 5.3%($6772.18/$127725)
    第二年:5.4%($6905.4/$127725)
    第三年:5.5%($7041.11/$127725)

    以上是我自己的理解和算法,仅做参考。大家可以按照自己的理解来计算回报率。


    三、房产增值部分:渥太华2012-2016年的房价非常平稳,在2%左右。但是自今年2月份以来开始大幅上涨,高达8.3%。

    总而言之,收益率还是不错的。
     
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  3. 麦燕萍

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    2017年5月5日 星期五 有小雨

    四月份二手楼市春暖花开 (2017年)

    渥太华地产局报告指出,根据MLS上的数据:渥太华4月份物业销售量为1795套,比去年同期的1711套上涨了4.9%。近五年内,4月份物业的销售量平均值为1613套。


    “4月二手楼市持续增长,仅次于2010年。”OREB主席RICK EISERT评论。“正在进入卖方市场。低库存,高需求,会创造更多的多重代理和成交快的现象,物业在市场上的平均时间降低于71天。”


    4月份售出312套共管物业,1483套独立产权物业。

    “高端房产市场继续发酵,不但50万以上的房子的销量在增长,甚至百万豪宅的销量也比去年同期成倍增长。今年为止,百万豪宅已售出83套,而去年只有38套。这来源于两方面原因:一是多伦多和其他地方买家的涌入,二是高技术行业的工作机会增加。”EISERT继续说明。

    4月份独立产权物业均价为435,883加元,比去年同期提高7.9%。共管物业均价为268,553加元,同期上涨2.9%。

    物业局谨慎地认为数据仅可以用作对过去价格整体趋势的分析,而不应作为某个物业价值涨跌的风向标。

    独立产权物业中,本月最热销的依然是价格在300,000加元到399,999加元区间的物业,占55.1%。共管物业中,最热销的是价格在150,000加元到249,999加元区间的物业,占53.8%。到目前为止,地产经纪协助租赁了865套房子。”
     
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  4. lili25777

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    非常好的文章,清晰透彻:zhichi:
     
  5. ylmn

    ylmn 新手上路 ID:165068

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    学习了
     
  6. joanna777

    joanna777 初级会员 ID:104406

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    有人问买房子在qualicum-redwood区好不好?
     
  7. 麦燕萍

    麦燕萍 Cell: 6137901633 Kellers Williams VIP Realty ID:113178 VIP

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    多谢支持
     
  8. 麦燕萍

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    谢谢赏读
     
  9. 麦燕萍

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    Qualicum 是传统高档社区,在queensway Carlton hospital 边上,安静优美,几乎都是大lot 的独立屋。离bayshore shopping很近,几分钟 进入417 高速,交通便利。118 路车坐几站就到亚纲困大学。

    Redwood 区和Qualicum 比邻而居,交通、购物和qualicum 差不多。唯一不同的是这一片的房子档次比较低,除了一排政府廉租房和一栋出租公寓外。其他的房子大部分都是需要交物业费的小townhouses和单车库的独立屋。治安和环境方面比qualicum 区稍微差一点,几年前在出租公寓边还发生过一起性侵案。不过,整体而言还是不错的, 毕竟其他硬件摆在那呢。
     
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  10. HarHar

    HarHar 知名会员 ID:72451

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    刚买了新房 请教一下旧房值不值得留着出租 在Kanata Glen Cairn 区 15 年新 双车库 谢谢
     
  11. 最少2个字符

    最少2个字符 新手上路 ID:150968

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    很喜欢你的文章, 但你的计算有误:
    所得收益:

    一、现金流
    净收入= 租金收入($19200)* 0.95 (去掉空置率)-房贷的利息部分($6672)-地税($3500)-房屋保险($720)- 19200*0.03(维修)= 6772

    边际税率 30% ,

    税后收入: 4740 《 5082

    所以, 考虑税后, 现金流是负的。

    另外, 你没有算本金的机会成本。

    当然, 考虑房子增值的话,就不好讲了。
     
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  12. 麦燕萍

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    最近有点事,这么迟才答复您,对不起。
    如果是出租的话,租金在1600-1800 之间,对于30 多万的房子而言,也还可以。
    但是从升值角度来看,根据以前的数据,那个区的年增长率远低于其他地方。
    不过现在kanata south 和stisttsville 联合成片,以后的前景应该也不错。
    所以是留是卖,您综合考虑考虑。
     
  13. 麦燕萍

    麦燕萍 Cell: 6137901633 Kellers Williams VIP Realty ID:113178 VIP

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    谢谢您的认真态度,对我的分析提供了更全面的参考。
    不过据我所知,边际税率30% 是需要net income至少在 7-8 万。但是,我不是专业财务人士,在此文里,我只是描述了一个大致的情况,具体的最好咨询一下您的会计师。
    关于机会成本,我认为任何投资都是有风险的。有些人喜欢股票和基金,有些人擅长投资生意,有些人热衷于看得见摸得着的房地产。反正愿赌服输,开心就好。
     
  14. Adventure Guy

    Adventure Guy 就是好打听 ID:155563

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    美女,哥有个问题想跟你探讨一下
    你的投资回报率:投资回报/投资总额
    哥以为是应该是:投资回报/房款总额

    而且你的客户获利这部分,
    客户获利:下面红色字应该算在你的投资里面,而不算获利,你真正的获利只是房屋的租金,所以投资回报率应该是:1689/127725=1.32%(或者如哥所说的1689/350000=0.92%)
     
  15. Adventure Guy

    Adventure Guy 就是好打听 ID:155563

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    假如还完贷款,投资回报率:按美女所说“用年利润除以投资总值”,即:
    年利润:1600*12-3500(地税)-720(保险)=14980
    投资总额:350,000
    投资回报率:14980/35000=4.28%(这才是真正的回报率)
     

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